內容簡介:
第一次買房賣房就賺錢
房產投資高手--月風
首度公開8年買賣400間房子穩賺不賠的致富秘訣
一本引領你進入房地產投資領域必讀的教戰手冊

買房前搞懂三觀念,懂鑑價、會殺價、買低價絕招大公開!

說到房地產,最常聽到的就是「沒錢不行」、「有錢人才做的事」。
但真相,並不是如此。月風說:「資金少,就往房子便宜的地方跑。」
然而,買房子可能是我們人生常中一筆相當大的投資,當買屋時,我們都希望買到好房子;當賣屋時,也希望房子能賣到好價錢。
他說:「買房,只能用一種角度,就是用『投資』的角度買!」

月風整理多年的買賣心得,
告訴你什麼地點的房子好賣?該如何殺價、該如何整理房子賣得好價格?
該如何跟房仲業者打交道、爭取自己的權益?
如何看出哪個賣家是真缺錢的蛛絲馬跡?
他又是如何運用他最擅長的就是破解買方/賣方/仲介背後的心理學,取得他房地產買賣的利基;……
這些房市達人不會告訴你的買賣交易致勝祕訣,
甚至包括他精心研究的房市k線,
完全不保留,在書中一一解析,教你如何買房致富!



作者簡介:
月風(李杰)
  富豪居社團團長/作家/超夯講師/宸毅建設董事長

  白手起家的月風,房地產操作經驗七年,比起很多房產專家,這樣的年份並不長,然而,他卻在不到三十歲時,已買賣400戶房屋,獲利上億。
在這之前,月風為了暸解房地產,投入房屋仲介公司,同事白天閒閒,他則是拿著鑰匙到處看房,累積房產心得。這家房仲公司看完後,就到別家房仲公司應徵、繼續看房,就這樣,在擔任房屋仲介員期間,共看了數百間房子。
月風深知買家、賣家的思維,更熟悉房屋仲介的心理,不論是預售屋、新成屋、中古屋,月風都有一套「買到好價、賣到漂亮價」的方法。也因為過去看了太多的房屋,一進到屋內,月風就能立刻判斷房屋的優缺點,甚至如同長了鷹眼般,連屋主掩飾完美、別的仲介看不出來的大問題,都能輕鬆破解。
同時,月風也深諳股市心理,並獨創了一套"房市通股市"的K線密技,告訴讀者如何看出房地產買點?該買在哪裏?
現在,他決定將自己買賣房屋的心得公開,讓大家知道,他是如何從一位身無分文的小咖,在幾年的時間內,成為仲介口耳相傳,中壢最大投資客之一!
希望讀者看完書之後,人人都可以成為買屋、賣屋贏家,從此,再也不必鳥專家。

月風專長:房地產經營、股票研究
  歡迎參加【富豪居社團】
  https://www.facebook.com/groups/116754225073005/



內文試閱:
第一章 搞懂三觀念,再來買/賣屋

為什麼有人出手就能買到好房子,
你卻買到地雷屋?

為什麼有人眼光準確,買賣房屋好歡樂,
你卻屢屢被套牢?

不論是自住或投資,
都要搞懂這些事,再下手!



買屋,要用「投資」的眼光買

我在八年間,買賣過四百間房子~」
每次演講,當大家聽到我的買賣屋經驗時,絕對
會問我一個問題:「究竟要如何做,才能在這麼短的時間內,經手四百間房子?」
這,就是我要寫在本書中的精髓。
首先,請大家想想,當你在買房子時,是不是會立刻區
分為要「自住」或「投資」?
「當然囉,自住跟投資,畢竟不一樣!」大部分的人都
會這樣想。
錯!

無論你是自住或投資,你要想的事都一樣。

在我的認知中,房子只可以有一種用途,那就是「投資」。
因為,即使是自住者,在買屋之後,還是可能因為工作、孩子、生活等種種關係,有賣屋的機會。當你沒算清楚就買屋,一旦賣房的時候價格爆跌,你就會知道,房子才是這輩子金額最高的投資。

坊間的房產書,大都教讀者如何買屋、如何鑑定房屋,卻忽略了「投資和自住」、「買屋和賣屋」,都是一體兩面的事。

我在八年間,從第一間屋子開始,陸續買賣了四百間房屋,我發現,在買屋的同時就想到賣屋,未來賣屋時就更加順利,避免「買錯屋懊惱,賣不出去悔恨」的情形。

換句話說,不論是自住或投資;不論你現在想買屋或賣屋,在這本書中,都可以看到「買屋/賣屋」該注意的事情及方法。

畢竟,當你買屋時,都希望買到好房子;當你賣屋時,也希望房子能賣到好價錢。

不是嗎?

或許,你可以大聲的說:「這間房子我很喜歡,一輩子都不會賣!」但是,總有一天,這間房子將會再次「用」到;無論是未來換屋、投資需求、或是「以房養老」、還是子女想創業,拿房子殘值去銀行貸款……等。

當這些需求發生時,你總不希望,房價已經折半了?!
台灣人喜歡買屋,上天堂時,不一定有大筆現金,卻會留房子給子女。你是否想過,子女會怎麼使用這個房子?
如果,房子一戶,子女兩人,那麼,最大的可能性就是將房子賣掉變現。

對下一代來說,除非自己就住在裡面,或者房子存在更多的利益,暫時不拿出來賣,一旦未來利益不在了,或子女想換屋,那麼,賣屋求現的可能性還是很大。

所以,賣屋只是早晚的問題,無論如何,在買屋時,當然還是要用投資的角度來選屋,才是王道!


NOTE月風買房/賣房筆記

說到買房,近來很流行的都更話題,也是大家很好奇的焦點。
我認為都更是一定會做的,只是早晚問題。

一般來說,房子的使用年限大概五、六十年,當房子不能住時,
還是要重蓋。就算拖到八十年,可能這輩子等不到,兒女、孫子
總等得到吧!

從這個角度來看,買都更型的房子給兒子或是孫子,是划算的。
前提是,這個房子要買在低價,且符合我在後文所提到的A級商
圈,這麼一來,回報率才會高。想想,現在投資一、兩百萬,未
來可能變成三千萬,回報率是很高的,所以,都更屋是可以做的
投資,只是你這輩子可能用不到。

如果,你希望子女出社會時就有一筆龐大的資金可運用,或者孫
子出生時,就有一筆阿公阿嬤的愛孫金,那麼,投資低價的都更
屋,倒無不可!


第三章 懂鑑價、會殺價、買低價,絕招大公開!

找到好地段,也要買到好價格,才能賺價差。
對於買賣房子,我的想法是:
低價買,合理價賣。

當你的底價就是比別人低,才有機會賣得比別人快!

不貪心,只要有一成~兩成的利潤,我就會脫手,
讓資金盡快到手後,再做更多資本利得的投資。

說如何評估房價?怎麼殺價?
又用哪些方式買到低價?

記得,只要你買入的價格低,
賣出的機會就更快賺得更多!




多少錢才合理?出價方法不留招!

買屋的人,都有一個疑問:這個房子,到底多少錢買
才合理?

不懂行情沒關係,只要懂出價方法,一樣沒問題!最容
易使用的出價方法有四招,分別從不同的線索來觀察。學

會這四招,出價不再是煩惱!

出價第1招:從四大房仲了解區域行情

買房子,總要先了解區域行情。
區域行情怎麼看?
除了實價登錄可以找到一些蛛絲馬跡外,還可以從四大

房仲的開價來看。四大房仲指的是信義、永慶、住商、東森、太平洋等,由於每一個區域的房仲公司不一定相同,請看看你想買的區域,哪幾間房仲公司最多,就以這些房仲的開價來計算。

一般來說,可以從四大房仲平均賣價,再乘以0.8,可推出大約底價。例如:文山區的平均賣價是每坪30萬,乘上0.8,為24萬,這就是該區域行情的底價。

另外,有一家被投資客們說是「路衝房屋」(因為商標很像路衝的感覺),有一個祕而不宣的潛則是「出價85%,視同成交」,因為該仲介的開價總是高於市場行
情。

建議讀者們出價時可從八折以下或七折開始出,不然你會發現:「咦?怎麼這麼容易就買到了!」

當你推估出大約底價後,再從房子的優缺點來評估,好的社區再加一些,不好的社區再減一些,就可以找出一個合理的行情範圍。

出價第2招:從銀行估價著手

當你對行情不懂的時候,首先,請把想買的房子的謄本調出來(房仲通常會有謄本,不然也可以到戶政市務所申請。只要有自然人憑證,也可以在三大超商進行「地政電子謄本下載列印」。),然後到銀行放款部門,了解此房子貸款可以貸多少?

銀行養了一票鑑價師,鑑價時,通常只會鑑高不會鑑低。除非是某個區域狂漲或漲勢太快(比如台中七期,中壢海華特區),銀行的鑑價會跟不上。除此之外,銀行的鑑價一定是高於市價。

比如,市價是800萬或是900萬,銀行通常會鑑到1000萬,然後給七成的貸款,所以,房子可拿到的貸款是700萬。倒推來算,銀行的貸款,大概是市價的八成。

當推估出市價後,出價時請記得要再打八折.九折當你的底價。

為了找到最符合的價格,也請多問幾家銀行,並以價格較硬的如國泰、富邦(或是華南、第一銀等)等來當參考,這幾家銀行較不會超貸,參考值也會較準確。

出價第3招:從謄本算出底價

「這個房子,我出700萬!」一個雨天的午後,我告訴仲介。
「屋主是想賣一千萬!」仲介說。
「其實,他的底價是六百萬,我還多出了一百萬!」我篤定的告訴仲介。
為什麼我能這麼確定算出屋主的底價?答案就藏在謄本中。

這個房子是民國94年買入,當時,銀行設定為1200萬,但屋主只借了1000萬。將1000萬除以20年的繳房貸年分,等於一年要還掉50萬。現在是民國102年,相當於還了八年,也就是還掉400萬,還欠銀行600萬。也就是說,屋主
只要拿到600萬,就打平了,不欠銀行錢。

我在仲介面前將數字一一算給仲介聽之後,又問仲介一句話:「屋主現在貸款600萬,他想要拿多少錢走?」通常,除非仲介與屋主超熟,否則是很難知道屋主的真正需求。「我猜他急需100,所以我出700,而且可以立刻就簽!就看屋主想不想早早拿錢去抵。」

過去有機會全額貸款,當我以七百萬簽約後,銀行會貸我七百萬,我再運用「借屋裝修」(見第5章),在交屋時又將房屋賣出,相當於只需付訂金(斡旋金)即可。

當行情炒得比較高時,銀行貸款大約是七成,算法就比較複雜。

以上述的物件為例,我會想,目前,銀行的最高貸款可到800,所以我最高出價到800就停止,才不會害了自己。

作為買方,只要拿出訂金,其他的錢讓銀行幫忙,是最佳狀態。

但並不是每一間房子,都可以買到賺到。買屋,跟買股票一樣,一千多支股票,不能可每一支都漲!所以,我只想買到會漲的那一間。

從屋主的貸款剩多少?有沒有要急售?

如果要急售,那麼,就從貸款底價往上加,看看屋主到底想拿多少錢走?如果可以接受,就簽約,這是最賺的方法!

出價第4招:從新建案還原價格

新建案的價格,與中古屋價有一定的關聯。
對於房屋買賣有興趣的朋友們,請務必要養成好習慣:
只要看到新建案,就要走進去,套出新建案的底價。

我有朋友會以「即將結婚,所以來看房子」、「父母要出錢,但前提是我要喜歡」等為說詞,要售屋小姐「給一個真實的價格」。

此時,售屋小姐會報出一個價格。

通常,售屋中心再次報價的9成.9成5,就是新建案的底價。比如,一坪10萬,這個階段的底價是9萬或9.5萬元。

得知價格後,請將它詳細的記錄在本子中,本子上要清楚的寫著建案名稱,地址、報價、樓層、坪數。
多年後,當你發現此建案有屋主要出售時,就可以拿出記錄本,對照出當年售屋中心的價格,當成出價的依據。
此外,也可以請問當地的住戶,當年房子的買價,也可
以作為出價的資訊。

行家先看謄本,後看房子。

「月風,我手上有兩間不錯的房子,你要不要看看?」103年的某天,電話響起,是一位菜鳥仲介打來的。
「你那邊有謄本嗎?我先看看謄本再說!」

與房屋仲介交手時,行家不是先看房子,而是先看謄本。

「咦?這明明就投資客的房子,你還拿出來跟我講?」
我一看,立刻回仲介。
謄本,就是房屋的履歷表,很多事情,都可以從謄本上
看到。
謄本調出來後,有兩個項目務必要睜大眼睛看,分別是
登記日期和債權。

登記日期,check!

在謄本的(前次移轉)中,可以看到登記日期,從登記的日期,就可以看出現任屋主是自住或投資客?

一般而言,自住者通常住超過三、四年,如果房子的登記日期離現今只有一、兩年,那麼,八、九不離十,都是投資客買來轉手的。

投資客的房子,就不必看了,畢竟人家已經是為了投資賣屋,價格早就墊高了,根本不必考慮。


債權相關,check!

在謄本的(建物他項權利部分)中,可以看到很多關於債權方面的事情,這是一個十分重要的指標。
注意,正常的情況下,在這個地方會寫某某銀行及金額,表示屋主是向該銀行借貸。

如果你發現,這個地方(債權相關)出現了人名,或是銀行下面還有人名,那麼情況就有些複雜,最好不要介入。

頂樓、2樓,要打折!

不喜歡四樓這個數字,不喜歡頂樓怕太熱又漏水,覺得二樓有太多管線,也會引起地板滲水……(豪宅例外)。

買頂樓,是豪宅的觀念,不能帶到一般住家。
一般住家的頂樓(不管是公寓或大廈),其實很少不漏水的,就算沒漏水也會有壁癌,要付出更多的修繕費。

而二樓的部分,由於電梯大樓的管線常常集中在二樓,容易造成滲水問題。
所以,頂樓或二樓,盡量不要買,如果真的要買,價格一定要比其樓層再打個八折,才不會吃虧。

資料來源:http://www.taaze.tw/sing.html?pid=11304776769