內容簡介:
★不可不知!房產教授張金鶚,以自己的房子做都市更新為例,站在住戶與專家雙方的立場,告訴你都更成功最重要的九堂課!
★破天荒!與政府都更處、建設公司、代理實施者、建經公司、估價師、建築師、銀行等專業人士精采對談,告訴你看不到的都市更新細節!

改善住家環境,你可以親自參與!
  九堂課,教你充分掌握都市更新!

  第一課 都更六大神話,破解不當迷思
  第二課 都更要知道的六大權益
  第三課 都更的意願,這樣確定
  第四課 啟動都更,這樣做
  第五課 整合住戶,大家動起來
  第六課 都更實施者,誰來主導大不同
  第七課 建築規畫,讓都更價值提升
  第八課 都市更新,財務問題面面觀
  第九課 都更完成,新生活開始

【內容簡介】
台灣都市環境雜亂、老舊,欠缺公園綠地及舒適人行步道等公共空間,住宅居住品質不理想,房價又貴得嚇人,生活在都市的台灣人應該都感受得到,居住品質仍有相當的改善空間。
「都市更新」是結合了個人住宅與公共環境,一起進行脫胎換骨的整體改善工作。
張金鶚教授長期研究都市更新,深感都市更新的專業與複雜,因此本書以平實的寫法,希望能夠讓讀者了解完整的都市更新觀念與做法,加速都市更新的正面推動,為台灣的都更盡一份心力!


作者簡介:
不只關心房價,更關心住屋品質。不只關心經濟,更憂心「富裕中的貧窮」。
過去,你所知道的張金鶚,是一位房地產的學術良知。但你可能不知道,他對於都市更新的關切,早在三十五年前即已萌芽,並持續關注至今。現在,他甚至將原本談好價格的人生第一屋收回來,讓自己成為都市更新戶中的一員,更深切體會都更戶的心情。
張金鶚認為,都市更新是一件不能不做的事情,剝削住戶利益的建商,的確令人不滿;以賺錢為主,致使社區失去都更機會的住戶,卻也讓人覺得遺憾。因此致力於尋求、建立讓都市更新公平、公正、公義的方法及平台,期待都市更新有更美好的未來。

現職:政治大學地政系特聘教授、政治大學台灣房地產研究中心主任
學歷:美國麻省理工學院建築碩士、美國賓夕法尼亞大學都市及區域計畫碩士、博士
經歷:中原大學建築系畢業設計╱台北市大橋段都市更新計畫╱美國麻省理工學院碩士論文╱台北市柳鄉都市更新實驗計畫
政治大學地政系任教╱都市更新委託研究案
台北市政府都市更新審議委員會委員
台北縣政府都市更新審議委員會委員
高雄市政府都市更新審議委員會委員
內政部都市計畫委員會委員


內文試閱:
〈楔子〉從研究都更到親身參與都更
繼《張金鶚的房產七堂課》之後,每每遇到親朋好友、學生時,都不免被問一句:「接下來,要寫哪一本書呢?」
答案是「都市更新」。

或許,讀者朋友們會詫異:張金鶚與都市更新有什麼關係?
說起來,我與都市更新的淵源頗深。
故事,要從我的大學時代說起。

畢業設計,開展都更思想
大學時,我就讀於中原建築系,對於建築設計也有一定的喜愛。五年級畢業前(建築系要讀五年),教授要求學生必須繳交一份畢業設計,才能正式畢業。

當時,我和好友顏堯山同學一起在校外農舍租屋,兩人也一起進行畢業設計,並以台北大橋淡水河畔大龍峒地區的「大橋段」範圍作為目標,進行都更設計。

那個年代,大龍峒可說是非常老舊、紊亂的社區,街道巷弄非常多,舊建築物也多。學建築的我們,對於老舊建物多半有一份情感,總覺得不一定得是鏟除所有的舊建築,換上西方味濃厚的大樓才叫都更。

我和好友反覆思考著:「有什麼方式可以將既有的歷史味道保存下來,又能讓社區進行一定的更新?」

在國外,沿河地段的建築物,處處皆景觀,反觀大龍峒卻不是如此。我們兩人經過了數十次的思考、推演,以「建築物與河川的關係」為主軸,最後設計出「沿河的建物最高,離河越遠,建物的高度也遞減」的建築風景,並且在每一個建築物之間以庭院做為連接。

至於巷弄內充滿古意的街道,也採取保留的方式,期待讓大橋段這一個區段,在保留原歷史風貌之餘,注入新的景觀建築物。
經過將近一年的紙上推演,在畢業前夕,我和他整整三天三夜未眠,將紙上圖型立體化,終於完成了理想中的「大橋段都市更新」模型,並且得到了很多掌聲。

這一份畢業設計,開啟了我對都市更新的第一步,也讓我對於老舊建築物有了一份不同於以往的感情。
有一天,在「得意於作品大受好評」之餘,一個聲音突然在心底響起:「如果真的按照這份設計圖來執行,原本的居民要住哪裡?」當時我年紀尚輕,對於這個問題找不出解答,但「都市更新與原住戶之間的關係」卻已烙印在我的心中,我相信隨著經驗的增長,這個問題終究可以找到解答。

出國深造,感受不一樣的都市文化
常聽人說,進了大學就可以「由你玩四年」。大學不像研究所,不需要繳交論文,從學生的心態上來看,的確比較輕鬆。不過……

「張金鶚,你好像很忙,到底都在忙什麼?」有一天,一位同學忍不住問我。
不知從哪一天開始,我發現台灣的廟宇建築別具特色,十分吸引我。只要有空,我就會背著相機展開拍廟之旅,從北到南、從東到西,全台灣的大小廟宇,幾乎都是我鏡頭下的主角。

大學畢業後一年,我開始申請出國留學,除了繳交平日在大學時的作品外,突然想起我的廟宇之旅。於是,我將台灣廟宇的建築特色、廟宇與環境空間、與人的關係做成一份論文,並寄給心目中的理想學校,更順利申請到麻省理工學院、美國加州大學柏克萊分校。對於托福分數不佳的我而言,這份當初只是為了興趣而進行的廟宇建築論文,可說是幫了我極大的忙。

第一次出國的我,接觸到異國不同的語言、文化,當地環境與建築物的關係,沿河精緻卻不突兀的建築、麻省理工學院的學習環境、人文薈萃的波士頓……映入眼簾的每一幕,都帶給我無限的衝擊。

麻省理工學院是一所十分強調與在地結合、親人親地的學校,課堂上的討論與實驗,都以該校所在地波士頓、康橋為主。但在學校的第一堂課,卻給了我一記大大的震撼彈。

還記得這堂課是「環境設計」。教授一上台就問大家:「什麼是好的環境?」台下的同學們紛紛提出見解。下課前,教授建議大家去看看「昆西市場」(Quincy Market)。

「昆西市場?」在波士頓人生地不熟的我,為了了解教授眼中的「好環境」,只好發揮問的本能,在假日時搭了地鐵,終於來到了昆西市場。
昆西市場為傳統港邊漁市場改建的觀光建物,在當地是很成功的都市更新典範。多次來到這個地方,我總是拿著小本子和筆,坐在附近畫下當地的種種,實際感受環境與人、建物的關係。

在研究所,論文是能否畢業的關鍵,而我主攻的系所,又是由都市計畫系與建築系合辦的研究所課程(系上凱文•林區〔Kevin Lynch〕教授的「都市意象」〔Image of City〕,在學界十分有名),加上麻省理工學院的在地思想,畢業論文的選題,對我這個外國學生來說,實在是一大挑戰。其中,我所選修的「開發中國家住宅問題」課程,是由人類學家麗莎•佩蒂(Lisa Peattie)教授所講授,她給了我不同角度的思考方向。

令我印象深刻的是,這位教授每堂課都會丟出兩個問題,並開出書單,要同學將答案寫在作業中。幾週後,她突然當著同學的面宣讀並讚賞我的作業,然後對大家說:「你們都習慣在我開的書單中找尋問題的答案,這些書我早就看過了,不需要再看你們的答案。」其實我的作業之所以突出,是因為我的英文不夠好,而教授所開的書單又太多,根本看不完,所以只好選擇當中重要的部分,並與台灣經驗及個人想法做連結。

因為教授的讚美,讓我的論文題目有了線索──要以台灣為主。在多方打聽下,我得知萬華柳鄉正在進行都更,並毛遂自薦寫了一封信給當時的台北市都市計畫處林將財處長,希望暑假時可以參與協助柳鄉都更,並得到了同意。於是那年暑假,我每天都泡在柳鄉,上午在都市計畫處整理相關紀錄,下午和晚上就一一訪問當地民眾,進行意願調查。而當時的主事者何芳子小姐,更因後來她致力於都市更新,而有「都更之母」的稱號。

信任與保存,是都更成功的基石
在訪問柳鄉居民時,我發現絕大多數的民眾都非常不信任政府,也反對都更。這讓我有感於「信任」的重要。(後來都市更新的範圍大幅縮水,從原本的三•九公頃縮為一•三公頃。)此外,我也到蘭嶼參訪,感受到保存文化記憶與習慣,也是一大基石。

蘭嶼原住民的住屋在地底下,地面一樓則是養豬的地方。政府在看到這樣的景象後,認為人豬共處,對環境、衛生都不佳,於是便興建了一棟棟新的國宅,讓原住民可以遷入。最令人意想不到的是,這些建築物蓋好後,原住民並未入住,反而在建築物裡面養起豬來,因為他們早已習慣住在地下。同樣的,柳鄉居民對都更的反應是:我們習慣穿「汗衫」,政府卻要給我們穿「西裝」。

有感於柳鄉與蘭嶼的經驗,我覺得民眾的想法在都更中非常重要,都更不能是大規模的進行,而要從小街廓開始,零星、漸進式的發展、改建,讓民眾想要「自己改善住家環境」。其中,「信任」及「保存原有記憶」的想法,也在此時深植於我的心中。

再次出國,飽滿商學頭腦
研究所甫畢業,正想著未來方向時,恰巧東海大學新設立了建築研究所,陳其寬院長恰巧到波士頓延聘老師,遂邀我擔任講師,教授「都市設計實驗」課程。當時,政府欲在台中柳川進行都更,也給了我教學的靈感。

柳川是一條貫川台中市的河川,卻因為人為環境不佳,導致柳川不但美不起來,反倒像一條臭水溝。還記得我帶著五位研究生在柳川進行調查,並以居民的需求為優先考量,最後模擬了兩個結論,並要學生分組辯論。第一個想法是簡單的維護:如街道路面有破損處補平、路燈重設,並維持街道的整潔易行;另一個想法是拓寬街道,讓綠帶變得更多,形成生態式的柳川。

在東海大學任教一年後,我到內政部營建署上班,參與國宅相關的政策內容討論,兩年後因覺自己學識仍有不足,便興起了再次出國進修的想法。二度出國,有感於建築師雖然有很多理想,但與業主之間的想法常有所不同,最後總是屈服於業主,讓我對於建築系所有些猶豫。加上實務面對於都市更新的興趣,於是我申請赴賓夕法西尼亞大學都市及區域計畫研究所攻讀博士,在了解美國房地產問題根源於財務金融後,也選修許多商學院的課程,學到了許多經濟分析概念。至此,我除了有學界、政府單位的歷練外,也有建築、都市更新、商學的知識背景,日後也它們融入了我的教學研究當中。
博士畢業後,我短暫進入內政部建築研究所,對台灣的房地產投資進行預測研究,奠定了日後房地產市場研究的想法。

受託研究都更相關方案
一九八七年八月,我開始在政大任教,教授「都市更新」課程。一九九○年也接下都市更新處委託的環河北路昌吉街都更研究案(大龍峒大橋段部分範圍)。到目前為止,除了原本以人、以都市紋理為主軸的思想外,在賓州大學博士課程的浸潤,讓我更懂得從公共政策、財務金融等各角度思考,規畫出「分期、分區」「小坵塊合建」「上下游環節先後順序」等步驟。有趣的是,三十多年後的今天,當我擔任台北市都市更新審查委員時,很巧的也審查到大學畢業設計的大橋段都市更新案,均尚未完成,足見都更的確是一條長久的路。

一九九一年,我又受託研究與都更相關的獎勵制度方案,發現民眾或建商對無利可圖的事情毫無意願。此時,我在商學院所學到的財務分析又派上了用場,研究出相關的容積獎勵方案,不只是給實質容積獎勵,更帶入「時間獎勵」(越早完成,容積獎勵越多)的思維。

一九九五年,都市更新條例尚未通過,我即接受內政部的委託,多次與相關人員討論都更條例草案及相關細則。至一九九八年都市更新條例及一九九九年施行細則也正式通過,公權力可以實際執行。

一九九六年,我接下了老舊建築物整建維護研究案,從過去只能拆除重建的都市更新方式,延伸出「整建維護」的可能性及制度規範──現今許多舊大樓的外牆拉皮,就是此時研究的產物。由於政府在進行都更時,皆是先拆遷再安置,這個做法無疑讓許多原住戶無路可走,進而發生居民抗爭事件或活動(如推土機運動),有時也出現令人遺憾的場面(如林森公園拆遷案中,有人以自焚表達抗議)。

一九九八年,政府委託我進行「拆遷戶安置計畫」,在進行研究時,我看到了很多因安置未妥而衍生的故事,也提出「先安置後拆遷」的相關制度建議(包括安置條件、補償問題)。

都市環境改造,國宅也是其中一項。二○○○年,我受託研究如何引進民間資源參與改善國宅資產活化的維護與管理,如此民間能獲利,政府也有收入,民眾也能得到更好的住宅環境,對於都市環境的改造,也有一定的助益。

協助審議都市更新案件
一九九四年,我受邀參與台北市都市更新審議委員會,審查各個都更的案子。這些案子的主導者均是建商、財團,我的使命就是為住戶把關,找出不合理的地方,讓住戶公正得以實行。雖然我是站在把關者的角度,但在很多時候,我還是會以大局為考量。

記得當年,冠德建設在中山北路有一個都更建案,因為屢次審議未過,讓建商覺得政府故意刁難,萌生了放棄都更的念頭。身為審議委員之一,我深知委員們並不是故意不通過建案,只是委員與建商的角色不同,當然會有不一樣的想法,而這個案子如果完成,對於大環境與原住戶的幫助相當大,從建商獲利的角度來看,也還是有合理的收益,此時如果放棄,實在很可惜。

於是,我找時間告訴冠德馬玉山董事長我的想法,希望他可以繼續下去,馬董事長也在我的勸說下,同意我的看法。歷經多次的審議及修改,建案終於完成,「美麗國賓」也成為台北市初期少數都更成功的案例。

二○○○年,我也接下了台北縣都市更新審議委員會的委員,同年也成為高雄市政府都市更新審議委員會的委員,並充分了解到不同縣市在執行都更時會出現的問題。

二○○七年,我成為內政部都市計畫委員會委員,進行與台灣都市相關的規畫、更新等層面的審查(含括都市計畫變更、都市設計、社區發展、環境品質、法令等層面),可說是從裁判的角度來看相關的紛擾,也發現在這麼多的案子中,民眾多半不信任政府,這一點讓我覺得十分憂心。我覺得許多政府的政策、制度,必須更明確,更不能「嘴上說一套,實際做一套」,才有辦法提高民眾的信任度。

不同的研究案,就像從四面八方投來的球,每一顆球,都有它的背景和可能性,也豐富我的思考角度,更讓我對都更累積了許多不同的想法。

回想我的學習歷程與都更的進行,我發現了一件十分有趣的巧合──最初選擇的建築,是屬於「設計面」的感性學系;商學,則是「數字面」的理性學系,兩者融合使用,可說是理性加感性的結合。而成功的都更,既要有形的「合理的利益」,又不能忽略無形的「情感的利益」,同樣是理性與感性合併思考的結果。

我的房子也要都更
二○一○年,台北市的房價居高不下,都市更新在台北市被炒得火熱,許多老舊公寓也跟著水漲船高。「此時不賣屋,更待何時?」看著北市的房價已經漲到超級不合理的昏頭階段,我開始思考,是該把自己的房子──木柵秀明路老舊公寓出售的時候了!

這戶公寓是我在台北購入的第一間房子,滿載著我和家人的回憶,但因房屋已有三十年屋齡,且沒有電梯及停車位,許多地方也老舊不堪,加上租給房客時,也曾遇到不堪其擾的問題,與老婆大人商量後,決定在此房價高點時賣屋。

然而,就在已經有買家表示意願之際,一通電話改變了我的想法。

「張教授,我是你以前的樓下鄰居,想跟你討論我們社區都市更新的可能性。」電話的那一頭是舊鄰,她的先生之前也在政大同系任教,與我是同事,目前已退休。

「都市更新?可是我的房子剛找到買主!」
「簽約了嗎?」
「倒是還沒。」
「那你可以跟買家說說看嗎?我們這個社區夠大,住戶也很單純,更新成功後真的很棒!」
「這…...」其實,我的買家是以前教過的一位學生,他覺得我的房子布置雅緻,空間也很大,雖然房價很高,他仍然願意購買。

因為是自己的學生,如果跟他說明,相信他也能理解。
「張教授,我有位朋友黃小姐已經先幫我們社區規畫更新,她很熱心也願意協助開說明會。」

黃小姐?那不正是我以前的助理嗎?這會不會太巧了?!
夜晚,我坐在面臨河堤的窗台,看著對面政大校舍點點的燈光,往事一幕幕浮現腦海──昔日中原建築系畢業設計、赴麻省理工學院讀書、與柳鄉社區民眾一一進行問卷調查……

過去,我雖參與過許多與都更相關的研究案,但再怎麼說都是局外人。或許我真的該讓自己的房子真正走一遭,才能體會都市更新究竟是怎麼一回事!
決定了!就讓我的第一屋也加入都市更新的腳步吧!

二○一一年春初,我,正式成為都更住戶的一員,迎接未來都更的每一步。

第一課 都更六大神話,破解不當迷思
住戶甲:聽說現在申請都市更新,可以不必花錢耶!
住戶乙:聽說可以一坪換一坪,搞不好還有賺!
住戶丙:有鄰居最近要賣,不如先買起來當投資!
建 商:你們說的都有機會,來聽下午的說明會就知道了!
住戶丁(心想):我若越晚同意,是不是可以分得越多?
住戶戊(心想):更新自己做就好了,不想給建商賺。

說到都市更新,大家第一個想到的就是不必花錢就能免費換屋、一坪換一坪,甚至開始投資舊公寓,想要賺一筆⋯⋯但,事實真的如此嗎?

1老厝免費換新屋,不花一毛錢?
住在四十年屋齡的公寓裡,王太太對於住家的老舊、漏水狀況已經煩不勝煩,她聽說都更後,舊公寓不但會變成新大廈,更棒的是還不必花一毛錢,讓王太太對於都更有著滿滿的期待,並打算「揪團」找有志一同的鄰居們商量都更大計。

老房子換新房子,真的可以不花一毛錢嗎?
可以,但也不見得可以。
最大的關鍵,就在房子的地點、未來房價和都更獎勵容積。

地點要好,房價才會高
你一定聽過有人的房子在經過都更後,不但不必花錢,賣了之後還可以賺一筆,但真相是,並非所有地方都是如此。

在將老房子換成新大廈的過程中,發生的費用很多,舉凡拆除費、搬遷費、蓋屋的成本,以及其他相關費用等。雖然政府有容積獎勵,但你真能確定,新屋總價一定可以吸收所有預先支付的費用及原本的房價嗎?

老屋之所以能免費換新屋,關鍵就在於老屋所在的地段。當地段越好,地主的土地持分越高時,越有可能免費換新屋。相反的,如果房子位於地價較低的地段,所有的費用加總之後,你會驚覺,都更很難達到老房免費換新屋的境界。

我們不難發現,最早進行都更的地段,一般都在精華地區(除了特例,如九二一地震後不得已必須更新)。因為對建商而言,為了使原地主能分回足夠的面積,相對的土地取得成本也就偏高。所以建商分到的建坪,必須創造更高的價格,才能有獲利空間,這也就是大部分建商利用都更後的土地蓋豪宅的原因。

容積獎勵為免費換屋的關鍵之一
將建築物拆除再重建,所花費的金錢十分龐大,因此除了地段之外,容積獎勵的高低,也是影響住戶是否能免費將老厝換新屋的因素之一。

簡單的說,容積獎勵指的是「更多的建坪」(在〈第七課〉會有更詳細的介紹),如果都更爭取到的容積獎勵額度不夠,那麼對建商而言,就沒有更多的建坪可以銷售,相對的也會影獲利,甚至考慮放棄都更。因此,容積獎勵的額度高低,也會影響住戶是否不花一毛錢就能住到新房子。

未來房價與時間成本影響甚鉅
都更是否能免費換屋,與「未來房價」也有著密不可分的關係。

假設王太太在一坪四十萬元的時候開始進行都更(室內面積為三十坪),五年後新屋落成,房價卻從五年前的一坪四十萬變成三十五萬,那麼免費換屋的夢便很難達成;相反的,如果五年後新屋一坪可賣到六十萬,那麼在相同的坪數下,從「直接數字」來看,王太太的確可以免費換新屋。

但是,這五年間還有所謂的「時間成本」經常被人遺忘。
假設王太太將新屋賣掉後,可以賺到六百萬元,這六百萬元是五年的時間換來的,平均一年一百二十萬元,這還是最幸運的;假如都更不順利,拖了七年到十年,甚至永遠等不到都更完成,那麼平均算下來,其實並不見得划算。因此,就時間成本來看,越快整合完成是越划得來的。

都更小辭典
時間成本

許多人在計算成本時,看到的是實質付出的費用(如材料費、工資),往往忽略了從都更整合開始到建築物興建完成的這段期間,也是必須付出成本的。尤其大部分都更的費用多是向金融機構借貸,因此都更的時間越長,所需支付利息越多。換言之,在都更過程中,還有一個看不見的「時間成本」。

張教授真心教室
天下沒有白吃的午餐

都更從乏人問津到炙手可熱,我發現大家一提到都更,想的多半跟「錢」有關,很多都更個案到後來不成功的原因,也是錢事擺不平。
錢雖然是關鍵,但是不是還有別的事情值得我們思考呢?

雖然地段較差的房子,在進行都更時,住戶很可能不會賺錢,甚至要花錢來住新房子;地段較好的房子,在更新時可能真的不必花錢,但天下沒有白吃的午餐,再怎麼不花錢,也要花時間與力氣。

換個角度想,如果花比購買新屋要少的錢,就能換到更好的住房品質,讓自己住得舒服、住得安心,其實也是很不錯的選擇,不是嗎?

資料來源:http://www.taaze.tw/sing.html?pid=11304776901