內容簡介:
正宗《黑心建商的告白》系列突破20萬本  最終回震撼登場 
一定要看!簽約後,一切都來不及了!!

sway以前有說過:賺錢不容易,買房子一定要龜毛!
Sway現在還要說:房仲、建商一般黑,買屋不求人,挑房子要靠自己的超人「五感」!

 
交流道附近的黑心房仲如何專宰外地客?
耍盡心機逼你就範,房仲最愛「配餐法」絕招?
密密麻麻的合約書,是保護房仲還是保護你?

公開Sway和房仲過招的9大SOP標準流程,
解讀屋況說明書、揭開建物格局圖的陷阱,
就算看預售屋也不怕買到爛房子,
從此練就挑好房子的好眼力!


◎本書內容
  
如果你已經看完《黑心建商的告白》、《黑心投資客炒房告白》,你會得到我一半的真傳,你會有辨別黑心屋的基本能力,但是,看完屋之後呢,可以出價了嗎?


還不行,你功課只做了一半。這本書,要把完整的看屋流程、跟房仲打交道的招數,以及如何議價的重點,完整的告訴你!


●戳破房仲神話的17堂課--房仲店頭比7-11還密集,這個「台灣奇蹟」是怎麼被創造出來的?黑心房仲和黑心建商、投資客三兄弟怎麼結合,又是聯賣又是代銷,連袂展開吸金大法?

●撥開話術和新聞的迷霧--多數買屋者已知道仲介說話只說一半,那另一半呢?真相在哪裡?「購屋壓力創新高,不吃不喝二十年才買得起台北屋」--這種報導究竟是為小市民訴苦,還是在恐嚇你?請記得眼見不一定為真!

●魔鬼藏在細節裡,格局圖會說話:你知道品字型和井字型的社區大廈要挑哪一戶嗎?大門開在電視旁是大忌、看似方正的大房間要注意哪些陷阱?開窗的位子是致命關鍵,社區公設空間的格局也會影響你家的運勢!

●屋況說明書和合約書隱藏的玄機:能掌握「過六關」守則,就立於不敗之地,壁癌等不等於滲水?房仲履約保證要另外加錢?

●挑屋時打算盤,裝潢費用怎麼估:不要被寬限期利誘,照財務能力理性評估,並加上裝潢成本,才是真正的買屋錢。抓家具和裝潢預算有經濟艙和商務艙的分別,買房前怎麼估最實際?



作者簡介:
Sway

謝謝你一路幫我的忙,讓我出了這一系列的黑心房地產之後,還沒被抓去灌水泥、丟到太平洋,放火燒了我家,你知道,擋人財路都是這種下場。

大學畢業於房地產相關科系,隨即進入不動產行業至今,有張不動產經紀人執照,待過某很大代銷公司、某店數很多房仲公司、某超有錢建設公司,學習如何從一塊荒煙蔓草的土地、蓋成一片樓、用媒體與金錢的力量把他美美的賣掉、並且大賺一票。網路起飛時,與友人合組「智邦不動產」討論社群網站,曾經是台灣最大、流量最高的講實話網站。後來至某周刊,以踢爆房地產及財經界假面具為己任。

超過15年的業界磨練,讓我直接窺探了房地產的黑心世界,你所閱讀到我寫的文字、照片,都是血淋淋的真實案件,不斷每天在我身邊上演。

所以,被黑心建商告上法院「加重誹謗」罪;被疑似黑心建商、黑心投資客放話說要廢了網站、走不出大門;出了黑心地產書之後,自然馬上有人寄存證信函要告我。幸目前仍可繼續提供廣大網友、讀者,關於房地產的真實資訊。


*相關文章網路發表:Sway房市觀測站、智邦不動產、財子學堂。
*著有:《黑心建商的告白》 (2010年7月)、《黑心投資客炒房告白》(2011年1月),以上由推守文化出版。



內文試閱:
06 我是你的眼--房仲的新聞蜘蛛網

蕭煌奇唱〈你是我的眼〉,他看不見,所以,你是他的眼睛,帶他閱讀浩瀚的書海,歌詞動人心弦。但在浩瀚的房市,你以為自己有幾雙火眼金睛能看得一清二楚?告訴你一個大家不願面對的真相,你所看到的新聞,多是我製造的,你的房產知識,是來自我的帶領,叫你買你就買、勸你賣你就賣;換句話說,我,就是你的眼。

不信?現在就去翻翻報紙和財經雜誌,有多少新聞是房仲製造出來的?看到了嗎?每天都有,是我和同業們各自腦力激盪、輪流發稿,才能共創市場榮景。

各大房仲都有一個部門叫「企研室」,聽起來是不是很有學問?頗有經濟研究室或智庫的味道,說穿了,企研室的工作就是以潛在的買賣方為對象,配合市場氣氛,用趨勢報告當包裝,寫出一條條大小新聞,像餵鯉魚吃飼料那樣「餵」給記者大哥大姐。不要小看這些新聞,每一條都是真相,也都不是真相,但每一條都在為我們賣屋的康莊大道鋪路,讓你信以為真、興高采烈地衝動買屋。所以,我說,我是你的眼,是因為,你看到的,都是我寫的。

萬年不敗好題材:陸資、天價、漲不停


「陸資來台」:這個梗百用不爛,回想一下,新聞炒陸資來台買屋,是不是跟喊狼來了沒兩樣,炒了好多年啦,至今真正下手買的屈指可數,但只要兩岸之間有點風吹草動,我就會打蛇隨棍上,再搭配一些數字,告訴你有陸資要來搶買豪宅喲、搶購店面喲、自由行出租公寓好賺喲,結果你們這群菜籃族還不是乖乖就範,先買再說。

「富豪買屋創天價」:這個新聞點最妙了。以前,富豪買屋都不想讓人知道,現在,則是我們房仲主動發出新聞稿,說又有富豪買屋,而且,「據傳價格又創新高」、「每坪達天價數字」。是不是真的?反正價格就用「據指出」或「據了解」呼嚨過去就好啦,反正沒有富豪會真的跳出來說他一坪買多少,我說一坪買兩百五十萬元,買的人多有面子,得意都來不及了,怎會跳出來澄清呢?況且,價格被寫高了,他以後還可以利用這個新聞再高價賣屋,堪稱皆大歡喜。

「天價法拍墊高市價」:通常,房子被法拍總是難上檯面,最近一個明星有房子被法拍,就頗有意思。是這樣的,明星房屋最後被自己人買下來,該明星透過法拍來解決債務問題,也就是,不想用左口袋還錢,就先喊破產,然後用右口袋買下。但重點是我發出的新聞:「某明星法拍屋,創區域天價紀錄,溢價高達二十%。」懂了吧,管他法拍內容為何,只要價格高過法拍的底價,就是高出市場行情,就是有人搶購,這樣,你看了之後,是不是也想進場呢?

「購屋壓力創新高,不吃不喝二十年才買得起台北屋」:就字面上來看,新聞寫購屋壓力大,似乎是為無殼蝸牛伸冤、痛心提醒政府房價太高,但換個角度解讀,就變成製造恐慌氛圍:台北房價只有繼續漲,不可能跌,這時候不買,以後房價還會更貴喔!而且,這麼多年來,房價漲成這樣,你的收入又沒有增加,你不買屋,難不成要等老闆給你「有感加薪」嗎?還是買吧、買吧!有土斯有財唷!

「房價二十年來都是只漲不跌」:這個老梗我們已經用好多年了,其實意思說穿了和上一段是一樣的,只是陳述角度不同,但即使是老梗,使用也有技巧,對比的基礎很重要。寫法一定是要拿這兩年房價漲很多的時間點來往前推,這樣你不管往前推十年、二十年,幾十年,你買屋都是賺到啦!等房貸繳完就是大獲利的時候,哪還要擔心現在房價是高點呢?但我沒說的是,房價仍有波段跟地段的問題,二十年來,還是有很多地方賣不掉、漲不多,整體房價也有過漲跌起伏——但那是你的問題、你家的事,我只會鼓吹漲很多的案子,比如帝寶。你啊,這個呆菜鳥,你不知道的是,帝寶剛推出時撐在六十萬元一坪可是撐好長一段時間。


一口氣拉抬十五%的回馬槍:反向解讀奢侈稅

「奢侈稅上路,自住客需求大增」
:這是奢侈稅後我想出來的見招拆招法(詳見第七堂課)。因為投資客都不見了,誰來買屋?自然是自住客。這個簡單道理發展成新聞,就變成「要繳奢侈稅的房屋都出租了,剩下都是不用繳的,房價哪有跌的餘地」?順便再來一記:「供給量大減三成」的新聞,我用供需的道理「教育」你,一年成交的房屋有幾十萬戶,現在有大量的投資房暫時不拿出來賣,市場上好案子變少,想買的自住客卻沒少,你想房價會不會跌?你要不要現在來買屋?

「投資房漲價十五%避奢侈稅」:這條新聞我當然要讓媒體大寫特寫了,你想,投資客是把奢侈稅轉嫁給你,房屋開價隨便算也會漲十五%,我們房仲在古早以前就習慣把「開價」當「成交價」來大作文章,所謂三人成虎,寫多了,你這還不相信如今整體房價又加了十五%?我想盡辦法就是要告訴你,管他什麼稅,現實上就是漲價有理,不要等了!

老套之所以是老套,必有其經典之處,其他的老梗新聞還有--

「漲價二成」:只要有一間房子漲兩成,我就寫成全區漲兩成--資料哪裡來?你管我呢!

「成交量下跌」:我就說,利空出盡,看屋量大增。

「房價上漲」:我就說,追漲力道十足。

「直航增班」:跟我也有關,反正製造更多大陸人來台買屋的氣氛。

「建商天價行情,中古屋帶動上漲」:建商的高貴表價,我一定發新聞稿發得更兇。想想看吧,帝寶一坪兩百五十萬元的新聞稿,是誰發的?

最後再來分享個小笑話,你知道「新婚六月購屋潮」的新聞是怎麼來的?

房仲界每年照節氣,不,是照買氣,向來就有這樣的發稿順序:「一月農曆過年前買屋潮」、「二月寒假看屋潮」、「三二九檔期,中古屋看屋量大增」、「四月購屋客搶攻五二○檔期」、「五月鬼月前趕交屋,成交量大增」、「七月父親節買屋送爸爸最夯」、「八月不懼鬼月來,成交價穩量增」、「九月檔期前,九二八檔期建商飆天價」、「十月雙十國慶,外資入侵大增」。十一月咧?十一月比較淡,只好再掰個「投資客再度出手,天價店面成交」,十二月再來個快樂收尾:「年度交易量再創紀錄,高價、大坪數市場交易最熱」。

所以不要再鐵齒了,只能你還守著電視,翻著報紙,看著雜誌,我就是你的眼,你逃不掉的。
                                ......(更多精采內容請看本書)



魔鬼藏在細節裡--看格局圖揀好厝

根據我自身及幫人看屋的經驗,沒有所謂完美的平面圖,我覺得完美的圖,也不見得適合你,所以,了解自己的需求再針對圖面來判斷,是整個購屋環節中最重要的功課之一。


陽台和雨遮:建商最好A錢的地方!

當你搞定客餐廳、臥室、浴室這些主要的室內格局後,別輕易忽略陽台、雨遮這類附屬建物的格局。我曾看過寬二公尺、長五公尺的雨遮,你不妨算算,「這戶人家給鳥兒們住的地方」,價格大概相當於一台賓士車!我也看過某建案所有的客廳與房間、窗戶外都有陽台,這些「配件」好看卻不見得好用,卻都是你購買的虛坪,何必浪費呢?別以為你看上的這戶房子,公設比三十%就覺得還可以,加計用不到的雨遮、陽台,恐怕室內實坪只剩一半!所以,看格局圖時,千萬別忽略這些看似微小的細節,請列入評估房子好壞的關鍵條件吧!


1、 實用的陽台

陽台跟室內一個價格,就成本分析來說,對買方自然是不合理,但沒有陽台對生活又有極大的不便利,所以購屋在看圖面的時候,要先確認這個陽台到底有沒有用,買到沒用的陽台,徒然浪費錢罷了。

客廳旁有陽台,室內採光較佳,並且增加空間的利用彈性,比如陽台可以增加植栽、有休閒的功能等。但相對來說,如果你是個不愛使用陽台的人,客廳旁有陽台,就是浪費錢買個堆灰塵的地方,很多人還寧可偷偷外推當室內空間。當然,可不可以私下做陽台外推要看社區的規定,以及自己要先對違建被拆的風險做個評估。

廚房旁的工作陽台,功能性第一,主要是用來擺放洗衣機,以及晾曬衣服用,此一工作陽台的重要性較客廳旁陽台重要得多。工作陽台的長度與寬度是看圖的重點,通常,你的曬衣桿要能有一米五以上的長度,因為雙人床的尺寸為一五○公分×一八○公分,工作陽台的寬度,起碼要能曬這樣長度的床單,可以此標準來估算陽台的寬度夠不夠用。

當然,如果你家的衣服習慣全部送洗,只有少數幾件可掛室內晾乾,完全不需要用到工作陽台,或許這陽台就顯得浪費錢;但請留意,哪天你要轉手時,多數家庭還是需要晾衣服的空間,除非你打算在這房子住上超過十年,否則盡量避免外推工作陽台,以免變成日後賣屋時的缺點。

2、 有用的雨遮

雨遮,就是窗戶外有多個薄薄頂蓋卻不能出去的那一塊,現在建商都把雨遮越做越大,表面上的說詞是環保或增加建物的美感,其實說穿了就是好賺啦!台灣多雨多太陽,別以為像他們說的:「深達一公尺的雨遮,有深凹長窗的美感,可調節室內採光,達到節能省碳的省錢效果。」這樣的文宣表面上是對的,但卻是用來騙騙外行的消費者!

雨遮是有其存在的必要性,規畫良好的雨遮,可讓房屋的外觀一致、質感提升,但有登記、必須算入房價的雨遮,寬度不宜超過五十公分,因為五十公分已經足以遮雨,如果你的雨遮是一公尺或一.五公尺寬,都屬於過於浪費的騙錢設計。別想說雨遮上可以放植物兼做花台,除非有做欄杆,否則,那塊貴森森的空間,就是你浪費錢的地方,啥也不能用,放植物還要擔心被風吹到樓下砸到路人。

若是看到面積很大、幾乎繞著房屋外圍一圈的雨遮,這樣的物件請別買,要知道,建商會蓋出這樣的房屋,就是意圖A你的錢,整體品質堪慮。

公共空間:和你家大有關係!必看全區平面圖

看完室內居住空間後,還有一張「全區平面圖」一定要認真看懂,特別是新成屋和預售屋,此圖非常重要,建商或房仲也一定要提供圖面能讓你對照。那中古屋怎麼辦?沒問題,你想買的社區,該選擇高樓層低樓層?邊間一定好?有沒有建築及風水上致命的風險?按照以下準則一一檢視,一樣適用。

當然,一張平面圖不能代表全部,還要搭配實際條件,例如各戶面對的景觀是不是永久景觀,你一定知道,面對公園的房價通常比較貴,面對老公寓鐵皮屋的房價比較低這類常識。但我同樣要一再嘮叨提醒的,是更容易被忽略、等到入住或是發生問題之後才會恍然大悟的細節,比如隱私問題。

1、 太師椅格局社區:留意斜對角的隱私問題

這是很常見的格局,由三或四棟樓形成的ㄇ字型,房仲或代銷或許會告訴你,這社區如同太師椅般,中間那兩棟風水很好。但跟你真正有關的是棟距,你有考慮到嗎?從圖上看,不管是旁邊戶還是中間戶,縱使面對面的中間棟距超過二十米,斜邊的棟距其實不遠,要向隔壁借醬油只要打開窗戶就借得到,而你在家挖鼻孔,恐怕也逃不過鄰居的法眼,更別說小偷不需太費力氣就能從別戶溜到你家!

遇到這樣的格局,不是不能買,而是你必須想像一下隱私的問題會對生活帶來多少影響,以及考量此社區安全性、住戶素質等相關問題。但如果大樓轉角中間,有卡一根柱子或卡個沒開窗的牆面,小偷就不容易從一戶溜到另一戶,自然是安全多了。

二、C字型、口字型大樓:低樓層、轉角戶不能買

我發現台灣每年竟然有超過一千戶的新成屋或預售屋產品,是屬於口字型或C字型的建築形式。如果你看的是預售屋,對於社區大廈的構型恐怕較難有直接性的感覺,畢竟一般人不會天天看建物圖,自然容易被呼攏。而看新成屋或中古屋的人,往往也不太會留意社區大樓的整體外觀,眼光多半只專注在室內裝潢、公設與價格比較上,但是一間房子好不好住,其實看清大樓的構型,可是有助於幫自己把守最後一道關卡!

當你遇到口字型、C字型的大樓社區,切記,盡量別碰低樓層,因為陰濕是這種格局低樓層的通病,而且難解。第一,中庭常有游泳池等公設,濕氣將瀰漫整個中庭,而只要有人在游泳池裡開心玩水,你在家就會不斷聽到小朋友尖叫。

第二,這種社區不能買轉角戶,因為在結構上比較脆弱,強烈地震來臨時,是結構第一個被破壞之處,牆壁比較容易裂開,即便不是黑心建商蓋的產品,安全沒問題,但你家要一天到晚補土補漆也是相當煩人。

而順著建物的「破口」對過去的幾戶,就是風口處,這就是「天斬煞」,不論幾樓都要面對這個大缺點,傳統風水說這裡放啥都鎮不住,從科學角度來看,是因為風會集中從此一破口直灌你家,風聲造成噪音、捲入外頭的髒空氣,你住在其中的感覺並不會太好。

3、 兩棟式社區:避棟沖

兩棟式的規畫也很常見,除了棟距問題,還有「棟沖」的問題,從臨棟的牆壁中間線,有如一把刀般,直接切入這一戶。同樣道理,只要你覺得隔壁的大樓很近,你可以感覺到那把刀威脅到你,也都算棟沖。在風水上來說,是會間接影響居住者健康的不好格局。



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