內容簡介:
存一塊錢,你只擁有一塊錢,
但如果選對房子、挑對股票、買對保險,
投資一塊錢,你可以賺一百塊!
讓阿娟教你如何靈活運用複利的力量,
輕鬆投資,勇敢賺大錢!


●想存下第一桶金,先從改變付錢的習慣開始?
●為什麼房子要買在媽媽家隔壁最好?
●買預售屋不是跑第一,就是跑最後?
●買套房,就等著被套牢?
●股市有「二八法則」,買房地產也有「二八法則」?
●巴菲特買什麼都賺,為什麼你跟著買卻賠?
●怎樣才能避開地雷公司,讓你的股票不會變壁紙?
●買保險也不一定「保險」,你真的有保對險嗎?

財經節目名主持人阿娟從小就有賺錢腦,她不奉行「勤儉致富」,深信「賺錢」比「存錢」更重要!她不追求名牌和享樂,把賺來的錢都拿去好好投資。
在財經界鑽研多年,她觀察到市場的不敗法則,致力於投資房地產,如今名下擁有四間房子,不僅八年內就賺了一倍半,也讓她的財富像雪球般越滾越大!
阿娟認為理財最重要的就是「觀念」,觀念對了,買什麼都能賺!只要選對投資標的,靈活運用各項理財工具,你也能快速累積財富,實現人生的夢想!


作者簡介:
陳斐娟
輔大法律系財經組、政大EMBA畢業。曾擔任台視新聞主播、年代新聞主播及東森財經新聞台「夢想街57號」節目主持人,現為三立新聞台「54新觀點」節目主持人。
進入新聞界後,先擔任電視台財經記者及新聞主播,之後轉為財經節目主持人,她專業理性的分析和富有親和力的主持風格,深受觀眾喜愛,並且代言多項金融產品與房地產。
受到父親投資股票失利以及母親投資房地產翻身的影響,她不做投機性的股票投資,靠著多年來投資房地產的精準眼光,獲利上千萬!她也鼓勵大家不要夢想一夜致富,只要不怕失敗,勇敢地投資,就能創造出最大的財富。


內文試閱:
1.任何房子,將來有一天都是要賣的

那我現在就來談談,激勵我想理財的第一個夢想,想要有一個屬於自己的房子。
在談我的第一間房子前,請先記得我這句話:「不管是什麼樣的房子,將來有一天都是要賣的。」也就是說,無時無刻,我們都必須把房子將來怎樣才會賣得好的條件,放在心上。若不是這樣,你在脫手時就會付出代價,我自己就有過這樣的經驗。
買房子無疑是人生重要的大事,也是艱難且辛苦的決定。每一個經歷縮衣節食看過數十間房子才下決心買房的人,都有過這樣的心情:我會和這房子天長地久,我將在這裡結婚、生子、老死……但事實上是這樣嗎?
我們回想我們找第一份工作的心情、交往的第一個男女朋友、人生的第一支手機、第一部車、第一支勞力士錶……,最後呢?工作不知換了幾個,新郎新娘少有初戀情人,新車情結慢慢已經麻痺,勞力士錶早就覺得老套,房子呢?有一天一定會賣!
以我自己的經驗來看,只站在自己當時的立場來挑房子,是很危險的。
我在民國八十七年,買了我人生中第一間房子。那是在台北市信義路安和路口的一間小套房。當時的我單身不婚,早出晚歸,收入尚可,積蓄不多。我覺得既然是我一個人生活,待在家裡的時間又不多,只要找一間交通方便、覓食容易的小套房就夠了。這是一間十三點五坪,挑高四米二的小套房,非常符合我的需求。
當時,前一年,民國八十六年的股市指數,高點曾衝到一萬零二百五十六點,雖然隔了一年,有些壓回,但整體環境熱絡、景氣預測樂觀,完全是一片榮景。我買的這間小套房,每坪單價五十萬,總價六百八十萬。當時新房子銀行給的貸款成數高,大約有八成左右,有些甚至可以貸款到九成。
受母親影響,我一直認為自己絕對要有間房子,以我當時的能力和需求,這是一個相當好的選擇,我當時深信不疑。交通這麼方便,坪數也很夠用。由於我一直夢想能夠擁有一間像小木屋的房子,木屋裡有著白紗拖地的浪漫窗簾,加上一個精緻小巧的廚房,於是不惜成本的請了一位室內設計師裝潢,麻雀雖小五臟俱全,四米二夾層隔成樓上樓下,全部做滿,樓下是客廳、廚房,高兩百到兩百二十公分,雖不高但對我綽綽有餘。樓上是臥室和書房,一百七十公分高,雖然有點壓迫感,但我可以站直就很理想了……一切的一切,都是為我量身打造,我實在滿意極了。
沒想到,母親後來搬到內湖住,我後來也到內湖的電視台工作;更萬萬沒想到,我的薪資收入三級跳,銀行利率從10%掉到2%,最萬萬想不到的是,這間當初我準備要和它天長地久的房子,我想賣了。
這時,問題來了!我要賣給誰?賣給小家庭,空間太小;賣給單身帥哥,高度太矮;賣給有為青年,地段太貴。
所以,我學會的第一堂房地產課就是,任何房子有一天都是會賣的,你在買的時候就要想,你將來要賣給誰?



2.「短褲」小套房vs.「白襯衫」三房

如果把房地產市場比喻成股市,那商辦就是法人鎖單,店面是主力標的,豪宅是大戶庫存,一般住宅是波段投資人的持股,而小套房則是融資籌碼。
一般融資籌碼的特性就是漲易遇壓、跌易超跌,景氣好的時候,會成為主力大戶試單的工具,在股市,主力大戶通常會在大筆買進前先小量用融資試單,試試看市場的水溫如何?賣壓重不重?小套房就如同股市中的融資籌碼,經常被投資客拿來做為測試市場氣氛或作價的標的。所以你會發現,景氣熱絡時,小套房通常會先漲,但真正能享受大波段漲幅的卻不是小套房,而是店面或豪宅。不幸的是,當景氣遇到寒冬時,小套房抵禦寒冬的能力最弱,最容易成為追殺的標的,非常難賣得出手,即使好運有了看得上眼的買家,也會因為套房難取得貸款而打退堂鼓,因此小套房的籌碼也最亂。
我買了那間小套房後,沒多久,就碰到了一九九八年本土金融風暴,在我們那棟樓,甚至有幾戶小套房一度跌到每坪三十七、三十八萬。距離我買的價格,大約跌了有26%之多。同時期在附近的一般住宅雖然也有跌價,但跌幅在5%到15%左右,不像小套房受景氣或利空的影響那麼大。這對我,無疑是場震撼教育,想不到人生的第一間房買了就大跌。
如果再加上我花在裝潢的錢,那套牢得就更深了。這間套房總價六百八十萬,我花了一百二十萬裝潢,等於占總價的18%左右,太高了。我後來發現,如果站在投資的角度,裝潢最好不要超過房價的15%。我算給你們看,假設用一間總價一千萬的房子來舉例,其實你的成本絕不是一千萬,裝潢15%就一百五十萬了,持有成本加上售屋費用,包括代書費、契稅、房屋稅、地價稅、增值稅、不動產交易所得稅……等等哩哩叩叩的稅,不要算奢侈稅在內,最保守至少也要預算二十萬,還有仲介費,仲介費買一賣四就要5%了,就當原價脫手吧,一千萬的5%也要五十萬,這樣加起來,成本就至少是一千兩百二十萬,這還不算貸款利息、修繕費、管理費……,回算回去,那一千萬的房子至少得漲22%才到本錢。可是你知道,我這是算少了,我一般估一間持有五年的房子,多半都得估30%價外成本,超過30%才有投資獲利喔,一間房子持有五年至少要漲30%才有賺,想一想,談何容易?那如果裝潢花了20%、30%,甚至更多呢?這就是為什麼我認為裝潢絕不要超過房價15%的原因了,那就更別提要是你的風格不為買家接受,還會被拿來做為殺價的理由呢。
套牢後,我決定把這間房子放著。擱置的過程中,我買了內湖我現在的住家,一直到二○一一年才把這間房子賣掉,我賣的時候一坪賣八十一萬,我持有這間套房十三年,以我當初買的價格來算,一共漲了62%,看起來好像很多,其實年化報酬率不過就是4.8%,如果再把所有的價外成本算進去,我真正賺到的,是「住」而已。
但我有一位EMBA的同學,他告訴我,就在很接近的一段時期內,也就是十一年前,他在安和路東帝士花園廣場買了一戶七十幾坪四房兩廳的住家,當時買的單價是每坪四十萬,雖然買的是中古屋,然而,經過了十一年後,他的同社區鄰居已經有人成交破百萬,整整漲了150%。
小套房的特性,你現在可以看得非常清楚了,那就是:漲得快,但是漲得不多,也漲得比別人少;跌得比別人快,比別人多。它是一種彈性最小的投資。
回到我剛開始說的,小套房如同股市中的融資籌碼,在股市,融資很少賺到大錢。

那麼,完美的答案究竟是什麼?我會跟你說,三房,永遠是主流。它就像男人的白襯衫,適合每一個場合,每一種時機,永遠不退流行。男人早上參加喪禮捻香、回到辦公室拜訪客戶、晚上參加喜慶宴客,同樣一件白襯衫,通通適合搭,只要換換領帶就可以了。三房的屋子就是這樣,你可以有各種安排,可以規劃書房、增加嬰兒房、父母房、客房或是麻將間,有多樣的選擇,同時,也適合各種不同情況的買家,可以是三代同堂者,也方便有小孩的家庭,就算是單身,也是很棒的個人化空間。
我剛說,買房時,千萬不要只站在自己的需求上考量,一定要想著,將來要賣給誰?所以,就算你是單身,也要盡可能選擇三房的產品,如果實在有預算上的困難,那麼,兩房的產品也很好。
如果說三房是男人的白襯衫,那兩房就可比做是POLO衫。現代人比較講求自然隨性,朋友聚會、運動打球、公司上班,穿POLO衫品味不錯又不失禮,當然,如果是重要正式的場合恐怕還是不太適當。也就是說,兩房的產品,大致上可以符合現代人的需求。現代人孩子生得少甚至不生,家庭成員簡單,不管是單身、頂客族,或是一個孩子的家庭,甚至是面臨空巢期的銀髮族,兩房多半已能滿足需求,除非是三代同堂或家裡孩子較多,否則兩房的房子,就像POLO衫,簡單、輕鬆,壓力不會太大。
我自從第一間房買了小套房,發現小套房就像休閒短褲,上班不能穿、請客不能穿,身材變胖了也不能穿後,第二間房子,我決定買一間三房的房子。

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