內容簡介:
說到買房,大多數人顧慮的一定是:

◎我連頭期款都籌不出來,怎麼可能買房子?
◎所有看得上眼的房子,都貴到我買不起。買得起的好房子要上哪找? 
◎我也想靠收租賺錢,但哪來那麼多資金、怎麼篩選房客?

 
今年才25歲的羅右宸,22歲就白手起「家」,統統辦到了。

他運用募資合購,用資本利得加上現金流方式,只花三年時間,從兩手空空買下第一間房,接著快速滾出30間房收租,更把別人眼中的破爛屋變成投報率超過7%的熱門物件,怎麼做到?

◎20萬學到教訓,賺得百萬獲利:

為了幫女友買個名牌包,卻在貪婪心態左右下被騙走20萬,後來一場理財讀書會點醒他,讓他浮現投資房地產念頭,但還是學生的他,面臨的第一個問題是:「頭期款怎麼來?」他積極接觸相關人脈才發現,原來晉身有殼階級是有SOP可循的。

◎你出錢我讓利,快速累積30間房:

他把獲利可視化,用股東概念集資,第一次募資就拿到200萬元。
兩年後把房子賣出,獲利高達94萬。並運用讓利少賺,大量複製。
但合購之下,持份怎麼解決、稅金怎麼算?
還有,什麼樣的金主自動找上門,你得婉拒對方?羅右宸自有一套管理之道。

◎買房出租,穩賺租金,再等好價碼售出

他一星期發2封簡訊,讓當地房仲一有好屋立刻通知,總能以市價6到7折入手。
不只如此,他專挑屋齡20年上下的中古屋,買進之後大改造,用裝潢成本換取短閒置期及高周轉率,再以7%左右的高投報率賣出,賺租金也賺價差。

除了買屋有SOP,現在靠租金就年收破百的羅右宸,也有當包租公/婆的標準守則:

找出區域優勢,鎖定目標客群:學生多就盡可能壓低租金、上班族多就花心思在裝潢擺設上,幫你縮短套房閒置期。

強力曝光:現在有8成以上的房客來自網路,ptt、591、台灣租屋網等,也可到人潮多的市/區公所布告欄,一個月不用100元也能達到良好的廣告效益。

避險的第一步:慎選租客,用三個問題讓你簡易視人,不遇到奧客。

真的沒時間管理?直接交給專業租屋公司,讓你坐在家裡輕鬆收租。

25歲的羅右宸顛覆一般人存錢買房的既定印象,他先買房投資(購買資產),再購屋自住(負債),自行募資建立管理團隊,把爛物件變黃金屋,不到30歲就有錢又有房!

作者簡介:
募資買房達人 羅右宸
8年級生,畢業於元智大學國際企業管理學系。在學期間,發現自己對房地產有著極高的熱忱,進而悉心專研。在大學期間,看過上千筆房地產物件,接觸了500多位房仲代銷業者,更創下22歲、同時有22間房收租的驚人紀錄!目前有30間房,市值超過4,000萬元。
2013年,他驚人的紀錄被節錄在《20幾歲,就定位》一書中。而且從大學時代,便受邀至王派宏財商教練團隊擔任租賃講師,為房地產界最年輕的實戰派講師,現任不動產經紀人,以及好租房、8年級財商培訓機構執行長。
並經營網站「8房達人」:www.ez1785.com/
FB粉絲專頁「8房達人交流園地」:www.facebook.com/groups/ez1785/
文字協助:
陳俊祥
元智大學化學工程與材料科學學士。
目前就讀中興大學科技管理電子商務研究所,研究品牌行銷塑造、人際關係品質經營管理及電子商務領域。在大學期間,曾擔任元智大學證券研習社社長、鉅融資本管理公司理財講師。
曾加入台北市議員行銷團隊、擔任晨光企管教育員,及世界華人八大名師行銷規劃。目前協助右宸網路行銷及品牌規劃相關事宜。

內文試閱:
想賺錢,不能只是乖乖等領薪水

  民國 97 年,我還是元智大學國際企業管理學系大學三年級的學生,那一年,我買下了人生第一間房子,那是一間位於中壢市興仁路二段,32 坪的三樓公寓,當時我以 250 萬元入手,後來轉手扣掉投資成本,賺了 94 萬元,那一年我才 20 歲。

  之後短短三年內,我一共看過上千間房子,曾同時擁有 22間套房,市價約 2,500萬元。到民國 104 年 4 月為止,我擁有 30 間套房,市價約 4,000 萬元,接觸過的房屋仲介已超過 500位,買賣紀錄超過 20 間,而這個結果,是學生時代的我無法想像的。

  大二時,我在校園內看到一張活動宣傳海報,是由元智大學證券研習社舉辦的讀書會活動,導讀被翻譯成多國語言的暢銷書《富爸爸,窮爸爸》(Rich Dad, Poor Dad),在這場活動中,我得到一個非常重要的財務觀念─財富的本質,是創造價值給大家,而企業生存的本質,則是對社會做出貢獻與回饋。

  因為這個因緣際會,打開了我對投資理財的好奇心,也對財富的觀念有更多想法,於是我開始大量尋找相關的知識與教材,努力充實自我。當時,我的腦袋好像被重重地敲了一下,才驚覺原來這世上,居然有「除了乖乖等領薪水」也能賺錢的正當方法,這是以前父母及老師都沒告訴過我的事。

  參加完讀書會後,我立刻實踐《富爸爸,窮爸爸》書裡的建議,專讀這五大領域的書:
  一、房地產。
  二、股票、期貨等紙上證券類。
  三、業務銷售。
  四、創業商學院。
  五、黃金、原物料。

  從那時起,我養成每周閱讀的習慣,平均一個月看 6 本書以上,直到畢業。此外,還會看一些商業雜誌、周刊。在我大量涉略各種投資方法時,我碰巧在圖書館的角落看到王派宏老師寫的《房地產賺錢筆記》,我只花兩個小時就把整本書看完。突然湧上莫名的興奮,覺得房地產的世界如此奇妙、好玩,期許自己在大學畢業前,就能買下人生的第一間房子。

  那時的我雖然大量閱讀,但要實際行動,心裡還是怕怕的,就怕買錯之後會賠錢,也不知道怎麼向家人開口說出我想買房的想法。於是,我上網搜尋所有我聽過的房地產專家,看看他們有沒有開設相關課程,或舉辦分享會。沒想到,王派宏老師居然有在授課,而且,地點就在中壢市,離我家很近,第一堂課還可以免費試聽。就這樣,我把過年拿到的壓歲錢總共 9,000 元,全部拿來投資自己的大腦,學習整套完整的不動產相關課程。

  上過課之後,想買房的念頭每天都在我腦中打轉,我知道如果沒有採取任何行動,空有知識是沒辦法達成目標的。那個時候,在中壢市最便宜的房子,一間也要一百多萬元,若再加上仲介費、代書費及等相關稅費(編按:即契稅、印花稅、房屋稅、地價稅),最起碼要準備 30 萬元的頭期款,才能買到房子,如果再把裝潢整理的預算加進去,保守估計至少要 50 萬元。

  我看了看我存的幾隻小豬撲滿,和戶頭裡的存款,即使忍痛把小豬殺掉,還得更努力賺錢,才有可能實現夢想。於是,我開始尋找任何能賺錢的工具或機會,並且多方嘗試,如果有打工的機會,例如頂著烈日在路邊發傳單、當補習班的助理等,我也會努力爭取。

  後來,我終於忍不住,抱著最後一絲希望,大膽向保守的媽媽開口借錢買房。不出我所料,媽媽果然拒絕並告誡:「不要投資風險那麼高的東西,萬一賠了,損失是好幾百萬呢!」沒想到不開口還好,一開口不但被拒絕,還嚴重打擊我的自信心。雖然連最親的家人都不支持,但我想買房的企圖心仍非常強烈,最後,因為想要快速賺錢,我走錯了路,讓我狠狠賠了 20萬元。

  自從賠掉多年積蓄後,我記取教訓,做任何投資都變得非常小心,並決定聽從專家建議,讓自己先看過 300 間房子後,才開始投資。過程中如果遇到真的很想買的房子,也必須忍住。因為我相信,多看房子一定可以學到很多專業知識,比方說,如何與仲介應對、出價、議價的過程、了解市場行情以及趨勢變化。

頭期款怎麼來?用股東概念找資金

  提到買房,很多人都覺得要先準備一大筆錢,才能成為首購族。事實則不然,想當初我剛開始投資房地產時,根本兩手空空。不過,在修習財務金融的相關課程時,發現財務槓桿不只可以用在期貨、選擇權,也可以靈活運用於房地產操作。

  股票的概念其實與房地產也有幾分相似,股票是一家公司發行給大眾的憑證,讓大眾可以透過認購,成為該公司的股東,當然就能享有股東的權益。所以,公司有義務向股東報告,最近公司的營運方向與決策。而每年公司為社會「創造價值、提供服務」產生的獲利,也會撥出一部分,給股東當作股利股息。

  有一次我把這套方法講給朋友小巴聽,當時,我是這樣解釋的:股票、期貨、選擇權等商品的概念,就好比我今天買了一間需要裝潢的房子,購屋加上裝潢的錢大概需要 500 萬元,但我身上的資金不足,所以就把這個物件需要的資金,以及未來的獲利空間,寫成一張企畫書。之後,我拿著這張企畫書去募集資金,只要有人願意投入資金,未來就可以共享獲利盈餘。

  換句話說,我目前經營房地產的方式與公司發行股票類似。我把屋況極差的房子買進來,重新隔間成為全新裝潢套房,整理布置一番,創造更大的居住價值,以此獲得更高的租金收入。從這裡可以看出,房地產的租金現金流收入,與公司股票的股利股息現金流收入,概念非常相似。

我第一次募資,就成功找到 200 萬

  我有一個習慣,當發現還不錯的案子時,就會把該物件相關的資料整理好,接著逐一打電話,約對募資有興趣的夥伴一起看屋,讓他們了解屋況、格局、環境、附近的生活機能等⋯⋯。對方在看房的同時,我也會同步解說賣出後的年化報酬率、中間會遇到的折舊花費、稅費等相關費用。

  像我決定買「元智一號」,並付斡旋金的那天下午,也是立刻約我的金主黃大哥來看這個物件,並向他解釋我的計畫。

  「哈囉,黃大哥你好,上次跟你提過的投資物件的評估企畫,這間房子的地址是在興仁路二段 32 坪五樓的六間套房,走路到學校只要 5 分鐘,離內壢火車站車程也在 5 分鐘以內,生活機能非常棒,樓下就有清玉飲料店、7-11、全家便利商店、一些小吃店等⋯⋯,附近還有家樂福,近內壢工業區,不僅可租
學生,也可租給工業區的上班族。原本每間的租金是 4,000 元,我粗估投資裝潢費約需要 70 萬元,再把每間的租金拉到 5,000元,把這個物件,以 8% 的投資報酬率賣出,預計能獲利 100 萬元⋯⋯。」

  我整整花了三小時解說,沒想到黃大哥最後竟然回我:「我覺得這間的風險太高了,還是等下次再說。」被拒絕的當下,我真的非常氣餒,一直思考,自己還有哪裡說的不夠詳細?不能讓人安心地把錢交給我。

  於是,為了取得投資者的信任,我把口氣練得更專業,並在對談中,盡可能加入房地產專有名詞,花更多時間了解這個物件周邊同質產品的行情,讓自己更有條件說服金主,相信我專業的眼光。

  以這個案子為例,雖然是公寓五樓的物件,我連附近的一到四層樓行情、以及華廈、新成屋、預售屋等的售價,都深入調查一番。還把未來周邊即將興建的重大交通建設、都市規畫等,列入計畫書中。此外,我特別加上附近的租金行情,並預先評估假設這房子賣不掉,如何透過收租還銀行貸款,讓金主不至於賠錢,專業程度幾乎可以媲美代銷公司。

  最終在我的堅持和努力下,終於得到好消息。我聯絡的第三個投資人陳先生,願意獨資 200 萬元,這是我成功募得的第一筆資金,也順利交易完成。兩年後,這個案子順利賣掉獲利。而且,有了這次成功經驗,之後要說服別人投資我,已經不像第一次那麼困難了。

屋主眼中的破爛公寓,我改造變黃金

  我買第一間房子的地點,在我的母校周邊元智大學商店街旁,中壢市興仁路二段,位於三樓32坪的公寓,離內壢火車站車程5分鐘,走路到學校也只要5分鐘,樓下就有很多餐飲店,吃飯非常方便,附近也有大賣場,生活機能很便利。

  這個物件是我認識許久的仲介小陳介紹給我的:「我有好康要報給你,這是中古公寓隔成6間套房,價錢是298萬,地址是興仁路二段⋯⋯,」我一聽,這不是我最熟悉的地方嗎?於是我二話不說立刻衝去看房子,到現場後,果真看到有好幾組客人陸陸續續來看房。

  雖然之前也有過出價經驗,但就是因為決定的速度太慢,最後被別人買走。所以我立刻口氣堅定地告訴小陳:「一句話,230萬賣不賣?」並直接去領了斡旋金5萬元,先卡第一順位,後來經過一番議價,最終以250萬元成交了。

  我把這筆房產稱作「元智一號」,老實說,雖然這間房子的地點很好,但屋況真的超級爛,爛到原屋主都不想處理,直接擺爛不租了,還漏水、長壁癌,幾乎各種房屋問題都有,套房內的家具家電破舊不勘,連牆壁都因為潮濕發霉變得黑黑髒髒的,看起來根本不會有人想住。

  不過,那時候我在房仲公司負責租賃業務,不只了解附近的租金行情,也知道什麼樣的地點、怎樣的房型好租又可以提高租金。因此我知道,若想要快速出租,讓房間的周轉率變短,一定要重新整理過內部裝潢。

  所以在考慮下定時,我就已經想到,這間房子位於中壢工業區人口眾多的內壢,房客可能是在這附近上班的人,此外,因為鄰近學校,也可能是學生。而不論是上班族或學生,交通機能都非常重要,這間房子剛好離火車站近,離元智大學也只需要走路5分鐘就會到,加上生活機能便利,有賣場、星巴克、麥當勞,樓下還有許多小吃店,只要稍微整理一下,一定能很快將套房租出去。

  我大概花一個月在整理裝潢,正因為重新整理過,讓我們在非常短的時間內就把套房租出去了,還讓每間房間的租金從一個月4,000元漲到5,000元。也就是說,買這間房子的成本除了頭期款50萬元之外,我另外用2.5%的利率貸款200萬元,每月繳的本金加計利息,約在1萬2千元以內,至於仲介代書費等細項費用大概抓10萬元,最後加上裝潢,家具家電修漏水的防水工程費用共70萬元,總共成本為330萬元。

  把套房整理好後,我將租金提高到每月5,000元,因此,每個月的收入就是:5,000×6=30,000元,當時的出租比率 大概在8成左右,扣除每個月還貸款的錢,還有一些零星的支出或修繕費用(約一個月2,000元左右),所以我真正的收入是:30,000×0.8-12,000-2,000=10,000元。

  也就是說,我每月的淨收入有1萬元,然後我租了2年:10,000×12×2=24萬元,加上最後賣出425萬元,扣掉仲介費等相關稅費,實拿約400萬元,再扣除一開始的總成本330萬元:400-330+24=94萬元。

  由此可知,只要把房間美化,再利用一些創意巧思裝飾整理,就能提高房屋的價值,把原本別人眼中不要的垃圾,變成黃金賣到好價錢。

  不過,現在每間大學或工業區套房的投資報酬率都不盡相同,以我這一間為例子:總共隔成6間套房,每月租金5,000元,一年的租金收入即為:5,000×6×12=360萬元。投資報酬率就是:360萬元(租金收入)÷425萬元(成本)=8.47%。

  買方要的就是投資報酬率,以現在的行情來看,套房投報率如果可以有6%到7%以上,就會比較好脫手,收的租金也比較多。就這樣,我靠了房地產賺了人生中第一桶金。
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