內容簡介:
在變態的房產結構裡,我們如何弄清楚市場真相?
台灣每天都有人在賤賣自己的房子、或是買的太貴!
實際檢視超過百萬筆房價資料,首度公開最先進的房價分析技術,
讓買賣雙方能做出真正有利的決定,徹底擺脫投機炒作的噩夢。。
作者房孝如要給讀者三個前所未有的體驗。
首先,讓讀者體驗什麼是真正透明的房價?在此之前,台灣只有口頭鼓勵資訊透明,但卻從未有人真正動手讓資訊透明。參考世界各地的作法,本書讓內政部實價登錄資料的透明程度,超乎多數人所能想像;而且要讓讀者直接感受,資訊如果繼續不透明,大家將付出多麼慘痛的代價。
其次,作者提出創新的科學分析方法,讓讀者能夠實際體驗,在房屋交易過程,自己可以如何跟對的人、以對的價錢、做出對的決定。如此專業的分析方法,即使在歐美也尚不多見,首次披露與讀者分享。本書再三強調:透明本身不是重點,如何讓消費者能因資訊透明而做出更正確的決定才是。
最後,要讓讀者實際體會:台灣在資訊透明的過程,為什麼困難重重?黑心業者積弊難除、政府愛莫能助、消費者因循苟且,再再都讓房屋交易的公平合理,變得遙不可及。房價透明還有很長的路要走,本書希望能踏出有效的一步。
【專業系統分析顧問】
本書內容之房價資料,由身兼「實價登錄資料解析」、「雙方代理不動產交易影響」兩大產學合作主持人的黃美玲教授協助進行房價資料分析校正。
※本書特色
強調實做:本書不僅口頭呼籲房價必須透明,更實際動手讓資訊透明;讀者可以真實感受何謂透明房價?以及如果房價不透明,大家將如何身受其害?
創新研發:如何分析透明的房價資訊?台灣落後世界先進國家甚多;本書旁徵博引,開發出許多創新的分析方法,協助消費者做出更理想的買賣決策。
啟動變革:台灣房市問題嚴重,幾乎已達動搖國本地步;本書從全方位的角度,提供解決方案,讓產、官、學各界能通力合作,結合消費者的力量,一起從不同層面解決房市沉痾。

作者簡介:
房孝如
學歷
 國立政治大學企業管理研究所 碩士
 國立中正大學企業管理研究所 博士
現任
 衡定房屋仲介有限公司 總經理
 衡定資訊有限公司 總經理
願景
 推動賣方競價交易機制
 建立買方服務作業標準


內文試閱:
第4章 以簡馭繁的智慧
汽車與房屋都很昂貴,消費者在做決策時,都會很慎重。不過,二者的困難度,卻有天淵之別。
台灣每年約賣出30多萬輛的車子,也至少可以賣出30萬戶的房子。二者的銷售數量相差不多,但消費者的決策困難度,卻天差地別。其中,最大的差異在於:消費者買車時,不太需要將30萬輛車全部試開過;但在買房子的時候,則最好能將30萬戶房子全部親自看過。
每台汽車的差異不會太大,但每戶房子的差異卻可能很大,因此,消費者的購買行為,自然會有所不同。
買車的時候,比較的是品牌,例如:Altis與Sentra;儘管,二者的銷售量高達5萬輛,但消費者僅需比較二品牌的規格、配備、售價等即可,而無須針對5萬輛車,一台一台去比。相反地,當消費者買屋時,例如:打算買在內湖與南港二地。此時,若二地有5千戶房子待售,消費者如果沒能把她們全部有系統地過濾,恐怕很難說自己的決策十分周延。
汽車的品牌,濃縮了消費者必須處理的資訊量。因此,消費者僅需針對數量有限的品牌,進行深入的分析比較,即可做出八九不離十的決策,決策困難度相對較低。相反地,在房屋的購買過程,由於缺少類似汽車品牌的機制存在,以致消費者必須面對的資訊量,經常是多到根本無法處理(例如:前述的5千戶房子)。消費者想多看,但面臨許多限制;想挑重點看,卻又不知重點何在?進退之間,經常備受煎熬,決策困難度舉世無匹。
本書提出「結構吸引力」的觀念,目標即在發揮類似汽車品牌的功能,協助消費者,一方面能減少必須面對的資訊數量,一方面又能提升決策的品質。許多房子集合在一起,會形成一種特定的「氛圍」,就像汽車的品牌一樣,散發出特有的魅力。此處所謂的氛圍,指的是:便利、品味、視野、動線、空氣、蟲鳴⋯等所有跟日常生活相關要素的集合。不同的房子集合在一起,就會形成一個特有的結構,散發出不同的氛圍,對消費者產生不同的吸引力,我們將此稱為「結構吸引力」。
雖然,每棟房子都不一樣。有的新、有的舊;有的做商業使用、有的純做住家;有的連成一線、有的零星散布;但都會集合而成一特定的結構。綠地、市集、學校參差其中;光線在其中或明或暗、聲音在其中或大或小;人在其中每天進出、車在其中每天穿梭;風在其中流動,繞過這棟房子、穿越那條巷弄;在一個特定範圍內的房子,會形成一個特定的結構,讓每一個接觸到它的人,都會產生一個共同的感覺。例如:靜諡、便利、視野遼闊、或是動線流暢、或是有異國風情等。此多數人所產生的共同感覺,因氛圍而生;氛圍則因房子彼此相互呼應形成的結構而生。
結構吸引力將原本異質的房子,變成一個具有同質性的集合。發揮類似汽車品牌的功能,讓消費者能更有效做出合理決策。
結構吸引力有大有小,就像不同品牌的汽車,對消費者的吸引力有大有小。有些房子所形成的結構,流露出較佳的質感,對消費者的吸引力較大,有些則否。就像有些品牌的車子,對消費者的吸引力較大,有些則否。
一個品牌的汽車,若是吸引力較大,能擁有許多優勢。其中,第一是較容易成為消費者的首選;第二是單價可以比其他同級車更高;最後,則是相對較不需要促銷,每台車的售價較能維持一致的水準,降低營運的風險。
同樣地,一個結構吸引力較大的地區,區域內房子的單價,通常也會較高;而且,因為是許多買方的首選,所以不同房子之間的成交價格,差異相對也會變小,未來轉手不易的風險也會降低。
例如:下圖是所謂東湖地區的房價分布圖。總計有326個社區,交易時間涵蓋101年8月至103年12月。我們將其依成交單價的高低,區分成四個等級,分別由藍、黃、綠、紅代表。其中,藍色的社區單價最低(約13萬至37萬),共有82個;黃色的單價略高(約37.1萬至43.5萬),同樣有82個社區;綠色社區的單價相對更高(約44萬至49.8萬),總計有81個;紅色則為單價最高的前25%社區(約50萬至90萬),計有81個。
由上圖不難看出,捷運葫洲站周遭A區塊的房子,較東湖站周遭B區塊的房子,有著較佳的結構吸引力。
姑且不論,從主觀的價值判斷上:A與B相比,誰的學區較佳?誰採買方便?誰房子規劃得宜?誰的未來建設題材多?單純由客觀的數據分析,A不僅平均成交單價較高,且單價之間的一致性也較高,因此,我們可以確定:葫洲站周遭的房子,展現出更佳的協調性,有著更吸引人的氛圍,也預告著更有機會的未來。
結構吸引力告訴消費者:如果用相同預算買房,應該買在吸引力較高的區塊;對於賣方而言,在結構吸引力較高範圍內的房子,也必定因為擁有較佳的賣像,而能開出較好的價格。
例如:上圖中,消費者若想在東湖地區,用每坪40萬購屋,也就是購買約略屬於綠色單價的房子,則選擇A會比B,更能確保現在的居住品質,以及未來房子轉手時的增值潛力。
同時,對賣方而言,若大家都較偏好A區塊內的房子,也促成條件相同的二棟房子,在A區能比B區,不僅成交價格可以更高,也更容易找到買家。此較豐厚的報酬,獎勵的是賣方當初慧眼獨具選擇A區置產。
有二項重要的數據,可以客觀衡量所謂的結構吸引力。一是區域內房子的平均單價;結構吸引力愈佳,整體的平均單價就有機會拉高。另一則是區域內房價的差異程度;結構吸引力高的生活圈,房屋彼此搭配較合宜,自然容易縮小價格差距,讓彼此間的房價差異變小。
例如:A與B二生活圈,圈內房子的單價分別如下:
A:20 80 81 82 83 84 100
B:20 30 40 50 60 70 100
上例中,A生活圈房子的平均單價為75.7萬、B為52.9萬;且A、B二生活圈內,房價的差異程度(標準差),分別為A的25.5,以及B的26.9。依據我們的定義,A應較B擁有較優的結構吸引力。因為只有當地房子,彼此相互輝映的品質,到達一定的水準,方能同時維持較高的房價,以及較小的價格差異。
擁有較優的結構吸引力,代表不論消費者想購買何種產品?A生活圈都是首選。例如:消費者若是想買一坪百萬的豪宅,買在A可能會比B更易保值。即使預算有限,只能買每坪20萬的公寓,買在 A 也會比B更有利未來的轉手。無論如何,A都立於不敗之地。
真正決定一棟房子現在以及未來價值的是結構吸引力,沒有一棟房子能夠例外。因此,買方購屋時,重點可能不是先決定要去看那棟房子?而是必須先識別每個地區的結構吸引力。畢竟,只有結構對了,決策才有可能正確。賣方售屋時,結構同樣是影響售價高低、彈性大小的重要依據。
買方最常跟我們抱怨的就是:「房子這麼多,到底該從那裡看起?」買方知道自己的時間、精神有限,不可能全部都看,必須有所取捨,但卻完全不知該如何取捨才對?結構吸引力,協助買方訂出優先順序;並且讓買方清楚,自己打算爭取甚麼?又準備放棄甚麼?
結構吸引力將所有房子視為一個整體,然後從中區別出彼此的差異。房子之間,彼此愈能相互呼應的結構,對消費者的吸引力愈大。原則上,許多房子之間。依平均單價的高低,以及單價差異的大小,我們可以區分出四種不同類型的結構。每種類型各自有其成因、優劣,同時也吸引著不同的消費者,其如下所示。
魅力結構
魅力結構內的房子,平均單價高、且單價的差異較小,堪稱素質整齊,對各種類型的消費者,都有極大的吸引力,例如:前述的葫洲站周邊A區塊。
消費者購屋時,會考量許多因素,例如:小孩的教育、家庭的採買、出入的方便、居住的安全、日後的發展等。若一個結構,能同時滿足的項目愈多,且每一項目的品質相對也愈好,成為魅力結構的機會就愈高。
下圖是以捷運內湖站為核心,周遭成交社區的分布圖。同樣地,我們將其依單價的高低,區分成藍、黃、綠、紅四個等級。藍色的單價最低,黃色較高、綠色更高、紅色的單價最高。交易時間涵蓋自 101年8月至103年12月,總計有180個社區。
上圖紫色區塊內房子,位於美國在台協會(AIT) 對面,彼此相生相應、協調一致,共同營造出一個魅力結構。在此結構內的房子,不僅現在的單價較高,未來轉手時,單價更上一層樓的機會也較高。因此,不論是預算買藍、黃、綠、紅房子的買家,均應以此做為自己看屋的首選。
在一個特定範圍內,魅力結構可以協助買方解決房子太多,不知開從何看起的問題。但若將範圍拉大,很多買方還是很困擾,不斷向我們求助,「當同時面對二個魅力結構時,該怎麼辦?」例如:上述的AIT對面,以及之前的葫洲站周遭,二者相隔並不遠,且同樣也都是魅力結構,很多買方因此不知該如何取捨?
成交量的意涵
魅力結構會不會永遠都是魅力結構?答案是:當然不會。此就跟太陽一定會下山、春天一定會過去一樣自然。人來人往、潮起潮落、結構不斷在變。所有房子相互搭配的方式,在消費者心目中的份量,經常不可同日而語;有些份量變得更重,有些則變得更輕。
如何知道一個結構目前的狀態?依據我們的觀察,結構內房屋的成交量,是一個很重要的先行指標。二個同樣屬於魅力結構的區域,若成交量的表現有差異,一個較多、一個較少,則顯示二者在消費者心目中,可能不再具有相同的份量。一個可能更具魅力,一個則顯示消費者可能出現猶疑、觀望、甚至失望的轉折。
例如:下圖分別是內湖站、葫洲站周遭社區成交量的對照。依每社區成交量的多寡,我們將其區分成四個等級,分別以藍、黃、綠、紅代表。藍色的成交量最少、黃色的成交量較多、綠色的成交量更多、紅色社區的成交量最多。
前二圖中,上圖紫色區塊,是AIT對面的魅力結構,其成交量較多的社區(紅色),明顯多於下圖葫洲站周遭的魅力結構;且成交量小的社區(藍色),AIT對面亦較葫洲站周遭為少。
整體而言,AIT對面的魅力結構,成交量相對較大,顯示有一定的買盤支撐,在消費者的心目中,吸引力仍是有增無減,處於向上攀升的階段。相對地,葫洲站周遭的魅力與其高房價,二者間是否仍能相輔相成、相互拉抬?則似乎進入撞牆期。交易量縮的格局,顯示消費者有觀望、遲疑的心態。後續若部分社區,出現價跌的現象,則整體結構不排除由魅力轉為風險結構。
風險結構
所謂的風險結構,指的是區域內房子的平均單價,仍然能維持高檔,整體氛圍對消費者,仍有一定的吸引力。但與魅力結構相比,價差卻相對較大,顯示高單價房子雖然仍是主流,但部分社區的單價偏低,且比例有增加的趨勢,例如:前述的東湖站周邊B區塊。
依據我們的觀察,風險結構經常位於魅力結構的旁邊,屬於一種外溢效果的不確定。每當一個魅力結構形成,效應即會不斷擴散;就像一個颱風眼般,會不斷將更多的房子吸納進來,成為自己結構的一部分;更嚴格來說,應是每棟房子都希望自己成為魅力結構的一部分,而不斷靠攏。當然,能夠吸納的範圍終究有限,結構吸引力會不斷向外遞減;消費者看法逐漸分歧,終致價差開始拉大,形成魅力結構旁的一個風險結構。
下圖是一般稱為內湖四期及其周遭的房價分布。總計有163個社區,交易時間涵蓋101年8月至 103年12月,平均單價約為60萬,在內湖區已屬高價,顯示該區整體的搭配,已獲一定程度的認可。我們同樣依單價的高低,將所有社區分成四個等級,由低至高,依序為藍、黃、綠、紅。
上圖顯示,內湖四期的魅力結構核心,主要在國防醫學院對面,圓形框框的範圍。結構吸引力隨著相外圍擴散,而逐漸減弱,形成所謂的風險結構。一是往成功路三段方向的A區,另一是往金湖路擴散的B區。二區域內的房子,一方面雖然平均單價較高,但價差也逐漸擴大,整體的不確定感增加。
一個結構吸引消費者的原因,不論是:景觀、悠閒、品味等氛圍,代表的都是一種集體共有的感覺,此感覺會隨著結構範圍的擴大,而逐漸產生分歧。雖然,感受到景觀、悠閒、品味的人還是很多,但愈往外圍,不以為然的人,可能也同時增加。大家對房價的看法,也逐漸產生分歧,房價開始出現落差,結構逐漸由原來的魅力,轉為所謂的風險結構。
例如:一棟房子在魅力結構的核心,可能可以賣30萬/坪,但愈往外圍,卻可能只值25萬/坪,不過,有些房子也許仍能保持原有的身價,於是,形成一個在魅力結構旁邊,平均單價仍高,但價差也很大的風險結構。
下圖是士林天母地區的房價分布圖。總計有395個社區,交易涵蓋時間為:101年8月至103年 12月止。我們將這些社區,依成交單價的高低,區分成藍、黃、綠、紅四個等級。藍色最低、黃色高些、綠色更高、紅色為單價最高的前25%社區。透過單價高低的分布我們希望能更深入了解一個地區的交易內涵。
天母商圈曾經是台北時尚、美食、異國風情的代表;而天母東、西路,則是當時天母盛極一時的代表;然而,時至今日,隨著天母商圈的沒落;天母東路及忠誠路,雖然依舊能保有傳統的榮光,維持既有的魅力於不墜(參考上圖);不過,天母西路卻逐漸失去昔日的丰采,而轉為風險結構(上圖紫色區塊)。
風險結構標示著看法的分歧。商圈會興起、會沒落,商圈本身不會承認,然而,透過所有房子在消費者心目中的價值,卻能清楚標示出,既有的絢爛,可能已經開始黯淡。一棟房子的成交價格,也許不能說明甚麼,但上百棟房子的交易價格,卻絕對能透露出:有些地方,消費者的看法仍然與過去維持一致;但有些地方,消費者的看法卻已經產生動搖,逐漸有分歧的現象產生。
我們的結構分析,對消費者決策,能提供更多資訊。下圖是捷運南勢角站周遭的房價分布圖。總計有278個社區,交易涵蓋時間為:101年8月至103年12月止。我們將這些社區,依成交單價的高低,區分成藍、黃、綠、紅四個等級。藍色最低、黃色高些、綠色更高、紅色為單價最高的前25%社區。
由上圖,不難發現:捷運南勢角站周遭,已形成一個魅力結構。捷運站加上夜市,確實對消費者形成一定的吸引力。不過,愈往南走,吸引力的不確定性漸增,至興南國小附近(圖中紫色區塊),結構就開始由魅力轉為風險。很多不動產業者,喜歡炒作商圈的話題,例如:捷運站、夜市、學校等。表面上看,商圈確實對消費者有一定的吸引力。但潛在的問題是:商圈的界線在那裡?是不是超過一定的範圍,商圈的吸引力就會開始打折?
沒有一個商圈的範圍能夠無限延伸。傳統的商圈概念,因為缺乏客觀數據的衡量,所以,經常只是一個拉抬房價的話題,而非嚴肅探討合理房價的基礎。我們的結構分析,告訴所有人,每個商圈都有界線,且越過這條線之後,恐怕商圈帶給消費者的不確定會遠大於確定。
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