內容簡介:
★彙整九二一地震與老舊房屋的鑑定經驗,幫助讀者認識房屋結構安全的重要性。

★有效粗略判斷房屋安全與品質,以面對相關的課題。


買到瑕疵商品,可以退貨;
買到有問題的房子時,怎麼辦?
別急別慌,「申請鑑定」,掌握證據,是你第一時間點該做的事。


不管買屋、賣屋或是租屋,先為房屋做鑑定,等於替未來想入住的房子買一張全身健康檢查的保險。

花大錢買下的窩,或許未來二、三十年都將因此而背債,住進去後,才發現問題一大堆──磁磚裂了、樑柱歪了、混凝土剝落了、鋼筋腐朽了、房子漏水了……怎麼辦呢?或者買到好房子,卻碰到壞鄰居,整修裝潢,侵門踏戶,嚴重傷害你的權益,該如何是好?再不然,買到風生水起的好福地,附近新蓋大樓一大堆,別人起高樓,你卻樓塌了,因附近工地施工而房舍受損,又該向誰申訴?

不要遲疑,不管遇到上述哪一項問題,申請房屋鑑定,都是你必須且立即該做的選擇。

本書將告訴你房屋鑑定的重要性、應該如何申請,以及種種鑑定須知,不管手頭有沒有房子、最近想不想買房子,這些切身且實用的課題,千萬不要錯過。

此外,作者從事結構技師生涯三十多年,經手處理過的鑑定案件,數也數不清。每個鑑定案件就像一面鏡子,讓我們避開別人曾經犯過的錯誤,就算面臨相同問題,也知道該如何為自己討公道、爭權益。

作者簡介:
曾慶正
從事房屋結構分析設計、監造、評估、鑑定等相關工作達三十餘年,因責任感驅使,並恐傷害無辜,對於自己及員工之專業工作態度要求甚高,於業界聲譽日隆,口碑載道,屢受邀至各公私立大學演講。多年來除辦理許多超高層房屋結構設計之外,亦承辦過許多特殊工程失誤與損害糾紛之鑑定案件,更於阪神地震後四度赴災區,探究災損原因、應變及修復補強措施及災後重建成果等之系列考察,瑞里地震及921震災也親赴嘉義、南投、台中、斗六及台北各處災區協助救災並勘查災損原因,是一位理論與實務兼具的結構工程技師。
曾經擔任結構技師公會之鑑定委員會委員、特殊結構審查委員會主任委員,並曾任高雄市結構技師公會理事長、中華民國結構技師公會全國聯合會理事長、中華台北亞太工程師(APEC)監督委員會委員、行政院公共工程委員會技師懲戒委員會委員。目前擔任中華民國地震工程學會耐震補強委員、中華民國結構工程學會鋼筋混凝土結構委員會、編輯出版委員會,並為中華民國結構工程學會理事及曾慶正結構技師事務所之負責人。著有暢銷書《這樣買房子最安全》。
張惠如
東吳大學中國文學系畢業,曾任職救國團、三信商事、台灣新生報記者、中華日報兒童版特約記者。愛好文字書寫。現為自由撰稿者,著有《老屋塑身》、《省錢致富95招》、《這樣買房子最安全》等,作品散見各報章雜誌。

內文試閱:
什麼樣的房子,會在地震中垮掉?

有些電視節目, 喜歡提供觀眾有關算命資訊,還會幫忙做分類:哪種哪種長相的人,特別容易外遇或專情?長壽或短命?發達或潦倒?每每我看了都會心一笑,真的準嗎?
就像人有「面相」, 房子也有「屋相」─究竟能不能經得起地震考驗,屹立不搖;或是軟弱的像豆腐渣工程垮掉?其實,早在蓋的過程中就註定好未來命運了─而且我敢打包票, 八九不離十,很準!
為什麼? 這可是經過無數次血的事實驗證下得到的結果。
我曾數度遠赴日本勘查阪神大地震中倒塌的房屋、也曾在九二一大地震時鑑定災害現場,發現會在地震中損壞的房子,幾乎都有著共同的「面相」。
若想趨吉避凶,趕快檢驗一下,自己正在住的房子,符不符合這些特徵呢?
大凡在地震中會倒塌的房子,多半伴隨著三種症狀:其一是結構系統不良、其二是房屋沒做耐震設計、其三是施工時偷工減料。若僅發生其中一項, 還算單純,不至於病入膏肓;要是合併兩種問題以上,肯定逃不過地震檢驗,八成會倒。
在台灣, 房屋興建時, 因為沒有實質的監工養成工地不按圖施工的惡習,往往發生學者專家想像不到的狀況,像以往我做過的許多特別的鑑定案一樣讓人跌破眼鏡。
譬如施工時,地下室或基礎的柱子位置不容易準確放樣而隨便放樣,當做到一樓板時發現柱子主鋼筋預留位置偏移,於是偏移量小的直接彎折至正確位置,偏移量大的甚至把預留的柱主筋切斷,另豎立主鋼筋,直接放在樓板面上。這種情況不只發生在一樓, 二樓以上也常見,真是匪夷所思!
只要柱主鋼筋有微小的偏移量,會使柱子的耐震強度降低約剩一半,地震時柱頂(柱頭)很快就壞掉,這時候大樑都還沒壞呢,房子卻倒塌了。
有些學者專家觀察地震災害之後,發現柱子都比大樑先壞,強柱弱樑的耐震理想不容易落實, 苦思改良對策,殊不知很多柱子先壞的例子是工地擅自偏移柱主鋼筋而引起的, 也有很多是樑柱接頭沒有綁紮箍筋所造成房屋倒塌。可見得建築物的結構體施工監督機制很重要,必須要有真正懂得結構的人監造才行。
另一個必須注意的問題,就是房屋之間要預留適當的碰撞距離,尤其是建築物的規模或構造別(如鋼筋混凝土造、鋼構造等)不同時。在日本阪神地震與九二一地震中,我曾看到很多房屋互相碰撞損壞的案例,卻沒看到因此倒塌的例子,也許因為倒塌了就看不到碰撞損壞之處。

台北的老公寓,多半耐不住五級地震

台北地區的房子,別以為在九二一大地震中沒有損壞,就一定穩穩穩。
根據氣象局資料顯示,臺北盆地從一九○一年、也就是民國前十年到現在,都沒有發生過大地震,連九二一地震時,震央南投是七級,台北才四到五級,假設今年發生在日本仙台的規模九大地震,發生在台北,結果會怎樣?恐怕盆地內的房子會倒一半!
這絕不是危言聳聽。一百年來,台北地區的房子根本從未經過大地震的嚴格考驗,耐震力夠不夠?不知道。但是我們可以從一些數據中去找答案。
內政部營建署曾做過統計,全台灣三十年以上屋齡的房子,占全國房屋的八分之三,這些老舊房屋「大部份」達不到耐震要求標準,共有多少戶呢?七十五萬棟、三百萬戶人口之多啊!
舊規範的耐震要求遠比現代低, 所以老房子本來耐震能力就較為不足,但為什麼強調是「大部份」而不說是全部呢?原來,有一些老房子的非結構牆,原先不打算它們可以承擔地震力,實際上卻幫忙抵抗了地震力。但是哪些老房子耐震會夠?這要看承造時的結構系統,也就是看運氣了!
當災難降臨,人類會從天災中學習求生之道,好比日本,經歷多次大地震的磨難,都市建築物的耐震設計與施工要求普遍提高。
以這次世紀大震為例,毀於海嘯的房屋多過地震,就連福島核電廠也沒在地震中垮掉,而是發電機出問題,無法使爐心降溫,最後爆炸造成輻射外洩。基本上建築物若沒被海嘯捲走,都沒什麼大損壞,日本人民也很快從災難中站起來。
反觀台灣,歷經九二一大地震的教訓後,政府與民間才開始注意建築物的耐震要求,之前呢?很多蓋房子的人根本沒有耐震設計的觀念,喔,不是!是沒有「設計」觀念,一本結構計算書只換個封面,蓋下一批房子再繼續「沿用舊版」,尤其是沒有地下室的老舊公寓,使用同一種版本的結構設計書,早已是業界公開的祕密,這些多達七十五萬棟的老舊房屋,耐受得了五級以上地震嗎?
九二一地震剛過後,有一個相關營建的人民團體邀請我去參加座談會,那時候我擔任某結構技師公會理事長。席間,有人氣急敗壞的提問:「以前咱攏想說(ㄍㄨㄥ)厝怎樣起嘛末倒,九二一地震來了後,才知影厝真正ㄟ倒。」嚇我一大跳,心裡暗想,房子是隨便蓋蓋就可以的嗎?這批人以前怎麼設計房子?怎麼蓋房子的?結構差的建築物,豈有不倒的道理?難怪九二一地震震度不大的地方,房子也倒一堆。
儘管政府早在民國九十二年就已推動建築物「耐震標章」的認證機制, 希望不管蓋哪種房子,大樓也好、公寓也罷,起造人、承造人、監造人三方都能提高規畫、施作、監造標準,重視建築物的耐震品質。
令人遺憾的是,並沒有受到大家的重視,認證通過的很少。這也許是蓋房子本來就是一種生意,只要賣得好,沒有售後服務的問題。有哪一個營造者會希望從設計到施工,每一個環節都有一群專家不斷來監督玩真的,誰在乎品質,誰就要多花錢,而且房子又不是自己住,大地震也不會天天來,賭一下可以多賺很多錢。
在台灣買房子的, 不是投資客,就是重視景觀、造型、燈光設計的豪客,只有少數要自己住、又重視結構安全的客戶,在這種市場環境下,他們想重視結構也無從下手。這可以從申請耐震標章的案件很少,而且已經申請通過的業主,通常下一個案子不會再申請的情況看出來。重點在,第一個案子申請的動機已經不復存在了,這就是工程界沉痾的癥結所在。
此外, 到現在為止, 除了有「施工」的耐震標章個案之外,幾乎難得聽說哪個新建工程案件,有委請結構技師辦理實質的監造,因此,工程品質的保障只有依賴建設公司與營造商的良心,而不是政府執行法律的決心。
從另一個角度來看,社會對房屋結構安全的不重視也令人訝異。九二一地震發生至今才不過十餘年,攤開報紙看看售屋廣告,大部分只提景觀、造型、燈光設計、投資報酬率等等,很少有強調結構安全的建案。
好不容易看到強調結構安全的建案,卻是假的制震設計、錯誤的結構觀念,一再的誤導民眾。例如廣告文案說是經過電腦分析設計(哪個案子不是用電腦結構分析設計) ?鋼骨結構比較耐震?有基樁比較耐震?鋼筋採用高拉力鋼筋、高強度混凝土比較耐震?……等等不一而足,卻是似是而非的廣告辭彙。

鑑定後再補強,為老屋做體檢

從前幾年的海地地震、大陸汶川地震、紐西蘭基督城大震、到今年的日本超級大地震,明眼人一定都發現到了:地震規模一次比一次大、傷亡一次比一次驚人。
台灣能保證永遠都不發生地震嗎?錯!台灣和地震頻仍的日本、紐西蘭同屬長達四萬公里的環太平洋地震帶上,怎可能獨外於區域的板塊擠壓呢?
所以,台灣老舊房屋的補強工程,實在不能再拖了,否則難逃大地震的檢驗。
可是,三十年以上的老公寓若要補強到目前法規的標準,恐怕得花幾十萬到數百萬,一般人未必有此財力。這也就是本書所要告訴讀者的:先花點小錢為老屋做鑑定, 若經專業技師檢驗結果無啥大礙, 就能放心承受地震來臨; 若已有結構上的損壞, 看看要「 補」 哪裡? 徹底為老屋做個體檢。
至於還沒買房子、或正有購屋計畫、想要買預售屋的, 千萬別錯過下面這一章節──影響房子結構體質的重要因素: 施工時有沒有偷工減料? 看完後你才會有正確概念, 然後, 再親自去監工吧!
資料來源:http://www.taaze.tw/sing.html?pid=11304782914