內容簡介:



全國第一本!
真正在東京經營房仲業的不動產達人,
帶你投資日本房產。
告訴你東京怎麼買房,賺最大!

「東京」— 國際投顧公司評鑑:
2016年,最值得投資房地產的亞洲城市。
台灣房產正逐漸泡沫化,想買房產投資,
日本東京,可能是更好的選擇!
你,準備好了嗎?


【本書特色】
▍▍為何要選澤東京,進行房產投資?
西元2020年奧運將在東京舉辦,
促使東京將產生巨大轉變及改造,
伴隨而來的「都更計畫、道路規劃活化交通便利性、以及商機」,
都將大大的刺激房市銷售。

▍▍「前日本信義房屋 總經理---林彥宏」—房產專業經理人,現身說法!
東京實地生活、深入觀察與實際房產交易。
為你提供第一手資料,教你投資東京的祕訣與契機。

▍▍想買房產投資,光看眼前可能產生的利益,絕對不夠!
投資時,「2020年東京巨大改造」一定要考慮進去!
★★★★ 提供日本房地產價格變動指標,如何選擇增值潛力雄厚地區。
★★★★ 三大解析讓你投資東京得心應手!
〔解析1〕東京都心六大轉運站周邊投資大解析。
〔解析2〕三都心最賺錢的投資分析及建案介紹。
〔解析3〕買房子當日本包租公、房產轉手投資大解析 。

▍▍想買房產投資,聰明投資者需要知道些什麼?!
————超豐富的購屋、租屋Q&A
東京哪些地方錢景看好?!
日本人用什麼眼光挑房子?
台灣人 VS. 日本人居住看法大不同!
投資日本房地產需要具備什麼資格?有什麼限制?
投資日本房地產最少要準備多少錢?
購買日本房地產,能不能貸款?
投資時如何選擇值得信賴的仲介商?
購屋需要經過哪些必要流程?
買房當包租公的投資須知?
轉手賣賺價差的投資須知?
度假自住的投資須知?
幫親人置產的投資須知?
買日本房子來養老須知?
日本房子要買舊不買新,買小不買大?!
買預售屋好,還是中古屋好?!
小套房挑選的撇步!
其他還有更多精彩內容,想投資東京房產的你絕對不容錯過!

作者簡介:
▍林彥宏
本葉國際資產管理股份有限公司董事長;日本本葉國際資產管理株式會社社長;前信義房屋不動產株式会社代表取締役社長;國際不動產分析師CCIM;資深資產管理規畫專家。熟悉台灣、日本兩地的不動產投資市場,擁有25年豐富的房地產投資經驗!

融合台灣不動產20年,日本7年。熟悉兩國文化的異同,是不動產的翻譯者。經過台灣市場這麼多年、數度的高低起伏,仍保有熱情與勇氣。2013年成立的本葉國際,就是期望能在這變動的時代裡,成為投資人值得信任的夥伴,為投資人提供在地化貼心的服務。

林彥宏,一個想走出台灣,立足亞州,放眼全世界的房地產專業經理人!希望透過這本書的分享,拿掉跨國投資房產的面紗,也真正提供日本在地化的投資觀點。

內文試閱:
東京都心六大轉運站周邊投資大解析
一、東京站
▍東京站地緣介紹、特色、活動概況
東京車站是日本人的鄉愁。外派的人在這裡吻別妻兒家人、從地方來到東京打拼的人在這裡遭遇第一次人海迷茫。所以,東京車站凝結著很多日本人的思念和惆悵。東京城車站原本是個三層樓的建築,二戰時遭到轟炸起火,三樓部分化為烏有。戰後復原時改成二樓建築,在市民和相關有識之士的不斷推動下,開始東京車站復原工程,並在2014年十月完工,恢復成目前大家看到的紅磚圓頂,融合了英國古典風格和哥德式建築風格。台灣人看到東京車站一般人會有種似曾相識的感覺,那是因為東京站的設計師,當年是台灣總統府設計競賽的評委之一。

東京站是東京最有名的地標,說到東京,首先聯想到的就是東京站。東京很大,東京車站是東京都內,尤其是山手線內最大的轉運站。它是日本各個火車線路的起點,東海道新幹線、東北新幹線、秋田新幹線、山形新幹線、北路新幹線等,搭新幹線最南可直達鹿兒島,2016年3月起可直通北海道,幾乎所有的新幹線都從這裡發車。加上其他路線和地下鐵,東京車站是一個相當複雜的交通網的焦點,也是日本所有車站中進出旅客最多的車站。

東京車站基本上有兩個出口,一個是丸之內口,一個是八重洲口。丸之內口比較像是前站,因為面對皇居。八重洲口像是後站,面對寶町、銀座、日本橋。東京車站內四通八達,有非常多的美食以及好玩好買的地方,本書不是旅遊書在此就不多作介紹,我們還是來關心有哪些投資機會吧!

▍東京站周邊的投資環境與投資重點分析
我們先來談一下東京車站的前站、丸之內口。丸之內一直是日本辦公室租金最貴的地方。那丸之內這個區域還有一個外號,叫「三菱村」。明治時代,這裡曾經是陸軍的練兵場,練兵場搬遷之後,這裡成為了一片荒地。東京都政府想要把這裡進行整建,但一來財政困難,二來,這裡就是皇居眼皮底下,要交託給誰才能建設的整齊得體也是個問題。為了解決當時東京政府的財政困難,三菱集團第二代當家岩崎彌太助挺身而出,花了多出行情2~3倍價格約150萬日幣,高價買下了這一片荒地。150萬日幣在當時意味著什麼呢?跟你說,當年東京都政府一年的財政預算也就差不多50萬日幣,150萬是它的3倍。這個決斷,對整個三菱集團來說也是個艱難的抉擇。

當時的人不無諷刺地把這裡叫做「三菱原」,三菱家的荒原。但三菱就一直在這裡開發建設,立志要把它建成倫敦的倫巴第街那樣的金融街,所以所有的發展都是以辦公室為主,可以說整個的東京,或者說日本,最貴的辦公室就是在丸之內地區。今天,這裡成為被人羨慕為「三菱村」。

其實丸之內的延伸區域還包括它北邊的大手町、南邊的有樂町,這三個地區被日本人統稱為「大丸有」地區這是日本的金融證券、跨國企業的聚集區。就好像台北信義開發區的辦公室一樣。但是,它的範圍和面積,比信義計劃區大了好幾倍。這個區域的前方就是皇居,往有樂町方向走的話,就是日比谷公園,日比谷公園邊再過去就是霞之關,也就是日本最主要的政府辦公機關。這個地區之所以重要,就是因為它聚集了日本最中心的政治和商業機構。所以,外國的大企業等,比如摩根史坦利、雷曼來到日本往往會把總部設在這一區。為了滿足這區人數龐大的白領人群的生活需求,每棟大樓都提供餐飲服務,在嚴肅的辦公大樓群中,也有不少美食等你來探索。八重洲口出來和丸之內完全不同,有很多餐飲、娛樂、購物設施。八重洲往前走就是「寶町」,寶町的右手邊就是銀座、左手邊是日本橋。銀座和有樂町相鄰,而日本橋也和大手町相連接。

銀座是大家最熟悉的地方,也是日本商業活動最繁華的地方。銀座之所以能造就今天的繁華,跟日本橋地區不無關係。今天的日本橋是日本的央行所在地和東京證交所所在地,日本各大券商的總社也幾乎集中在這裡。正因為毗鄰日本橋、大手町、丸之內等政商雲集的地方,才能造就銀座從明治時代以來的長久的繁華。這是幾百年的歷史,不是一朝一夕可以改變的。

在我們的印象中,前站一般會比較繁榮而後站則相對蕭條,實際上,在2014年八重洲口大整修之前,都是丸之內口比較熱鬧。八重洲口因為日本經濟的長期蕭條,也跟著慢慢沒落,整個八重洲口的感覺就像後門的巷子不光鮮。尤其在311地震後,那個區域真是蕭條到不行。後來由於整個東京車站的重建計劃,把八重洲口做成了一個正面門廳。加上八重洲出口兩側的商業大樓的新建計畫,尤其是北側大手町的土地,三菱地所集團將興建一棟日本最高的辦公大樓,把整個東京站的後站煥然一新,再加上日本橋、銀座的地區的幾個大型都市更新案在推動,使得整個區域不斷進步,樣貌也不斷地在改變。所以如果你現在走到日本橋已經完工的地區,特別是三井集團旗下的COREDO室町等大型商業設施附近的話,就會發現日本橋已經脫胎換骨了。

在過去三越本店、高島屋本店,已經帶動形成一個非常好的商業區,不單街道的設計商店的引入,還有人潮的反映,都顯示出這個區塊未來會有更好的發展。曾經完全不能與前站——丸之內比肩的日本橋、寶町,托都更計劃的福,未來將會使東京車站區域更加光鮮艷麗。

▍投資東京站附近的優點跟缺點
以整個東京車站區域來說,後站日本橋的部分,以不動產投資的角度來看,從東京火車站走出來十分鐘範圍內,幾乎都是大財團持有的商業大樓、證券交易所和大型辦公室林立,極少有物件出售,比較不太有不動產投資的機會,只有寶町一帶有一些小型辦公室可以投資。
相比之下,前站、丸之內地區因為都是高級的辦公區,不存在住宅區。附近除了Palace Hotel、帝國飯店之類少數幾個最高級國際大飯店之外,這裡沒有一般的住家,沒有多少日常生活的需求供應。為了平衡丸之內地區的發展,丸之內大樓跟新丸之內大樓內部引進了部分商業設施,三番菱一號美術館、郵政商業大樓也重建,導入百貨商場等許多都市更新計畫。大丸地區,將來會逐漸擺脫單純辦公室的色彩。只是這裡的不動產,從過去到現在一直一物難求!

這裡特別要講一下發展潛力巨大的築地市場,東京美食街從這裡開始。築地市場,以海鮮出名,因為這裡是東京的魚市場。江戶時期東京最早的魚市場在日本橋,日本橋現在還有一個女神石像周圍簇擁著很多魚,就是當時魚市場存在的證據。大概一百多年前,因為城市的擴大,所以市場搬到了筑地。現在,筑地魚市場又會搬到豐洲新市場。美食家們津津樂道的,每天清晨排長隊品嘗的筑地市場的海鮮井,2017年以後就要去豐洲才吃得到了。

築地現在的風光可能會消失,有點可惜;但對寸土寸金的中央區來說,它意味著多了大片寶貴的投資機會,對豐洲來說,藉此機會,加上奧運帶來的設施、交通的改善,它就可以和晴海、月島、勝鬨一起,形成一個新興的住居區域。整體來說,東京火車站不能單看它本身,要看它前後一二站,以及這兩個車站附近的區域。
這個區域的發展是只要日本的經濟持續有活力,這個區域就是沒有太大的缺點。唯一的缺點就是口袋裡的錢不夠,還有就是購買物件的時候,競爭非常的強烈。想從日本企業手中取得物件,不單只是資金問題,如何建立好形象、關係更是不可或缺!

▍東京站附近投資與發展趨勢
走出東京後站10到20分鐘的範圍,離東京站大約一到兩站距離,就是很好的鬧中取靜的住宅區。與吉祥寺、自由之丘那種純郊外的大型住宅區不同,這裡很適合在金融機構或者上市公司上班的忙碌白領人群居住:工作繁忙,經常加班,有時候會錯過末班車的人最適合。對忙碌的人來說,在離公司走路5~15分鐘距離的房子,走幾步或者騎腳踏車就能回家,搭計程車1000日圓左右,對他們而言十分理想。這裡投資者可以找到全東京最好的承租方、租金的投報率也比較高。過去這塊區域都是以小型投資物件為主,大型的高層大樓不多,但依然十分熱門。近年,由於東京火車站在不斷的發展,周邊區域的住居需求提高了不少。

東京火車站主要的居住區在日本橋附近,由於西邊大部分被皇居佔據,再加上霞之關是政府機構的所在地,所以東京站西邊的居住地就要往神田方向。從神田、御茶之水到秋葉原,延伸至東日本橋,小傳馬町、人形町、茅場町、八丁堀,再繞回來直至新富町和築地、東銀座,都是適合居住的地方。

這裡最適合初次投資日本,想要購買小型投資物件的人。在這個區塊是生活非常方便的一個區域,遺憾的是總覺得少了點生命力,因為到了假日,上班族都休假去了,周遭突然安靜了下來。那種喜歡有叫賣聲、說笑聲,充滿人間煙火味道生活的人,就要往東銀座、人形町、築地一帶移動。離銀座近的話,平日也好,假日也好,是觀光客必遊之地。一直人來人往熱鬧非凡,當然大馬路上仍然以商業為主,可是巷子內的住宅,像是東銀座新富町一帶,就享有巷內的安靜以及巷口熱鬧的市集。其實東京有著各種面貌,就等你來挖寶。

中央區這個區域形成時間最久,也沉寂得最久,除了銀座之外,一直為人們所忽略,由於都更和奧運等一連串的改變,它的繁榮還有區域的景觀的改變,意味著帶動商業區的繁榮以及人口的增加,相對的房地產價格也將往上飆升,無論從哪方面來講,這個區塊是最值得投資人注意的地方。

【投資注意重點】
投資東京站必須了解--
其中包括銀座6丁目松坂屋改建計劃;三井集團主導的COREDO室町商業建築大型開發案完成;東京證券交易所附近有住友、清水建設幾個大建商的投資再開發案等,尤其是三菱地所集團主導開發全日本最高辦公室計畫。2015年開始整個八重洲口出包括銀座京橋這個區域,會變成東京這5~10年間變化最大、最吸金的地區。
還有值得注意的是以未來晴海會成為中央區最好的住宅之一。奧運選手村在奧運結束後計劃轉變為一般住宅,增加6000戶住宅供給,希望能引進24000人口,中央區全力投入建設的重劃區,未來中央區的稅收和人口發展就看這裡。未來東京都心區域發展前景最好的區塊之一,就是中央區了。
資料來源:http://www.taaze.tw/sing.html?pid=11304783238